인천지방법원 2026타경503062. 인천 미추홀구 주안동 하이펠리스 9층 903호, 전용 56.05㎡의 오피스텔입니다. 공부상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 소유자 신재욱은 2022.04.27 매매를 원인으로 2022.05.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 확약의 효과와 현재 가격을 분리해서 보는 것입니다. 곽은진은 2022.03.28 주민등록과 확정일자를 갖춰 2022.12.30 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리관계만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 972-5 9층 903호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로174번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.05㎡ · 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준 | 2022.12.30 갑구 8번 압류 · 국(잠실세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
2017년 설정된 중소기업은행 근저당권과 신탁은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.30 압류입니다. 문제는 곽은진의 임차권등기 자체가 2024.03.04에 올라왔더라도, 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.03.28이라 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력에 따른 보증금 미배당분 인수가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽은진 | 2022.03.28 | 2022.03.28 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 |
| 김효성 | 2025.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 임차인 중복신고는 없습니다. 실제 임차인은 곽은진·김효성 2명으로 봅니다. 곽은진은 전입·확정일자·배당요구가 확인되고, 김효성은 2025.11.06 전입만 확인되며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
하이펠리스 전용 56.05㎡를 포함한 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 168,333,333원이지만, 과거 2022년의 190,000,000원·207,000,000원·200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.05㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 53.12㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 56.05㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2022.04 | 56.05㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 56.05㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 56.05㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.05㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
최근 12개월 거래는 1건으로 표본 자체가 얇지만, 그 거래가격과 최신 거래가격은 모두 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가인 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.1%입니다. 전체 평균 168,333,333원과 비교해도 최저가 비율은 109.9%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 곽은진 보증금 | 200,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 곽은진 보증금에는 18,390,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 곽은진에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 확약은 곽은진 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 하이펠리스는 2017.01.25 준공, 12세대로 확인됩니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천가정법원 북측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택· 오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 903호입니다. 급배수·위생·소화전·도시가스· 기계식주차·승강기 설비가 확인됩니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 7미터 및 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인되며, 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 1건 가격이 140,000,000원이므로 현재 시세 판단은 넓은 오차를 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 곽은진 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 조건 없이 적용되는지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
- 김효성 임대차 확인. 2025.11.06 전입으로 현재 자료상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 계약관계와 점유현황을 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 168,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 140,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.5%이므로 과거 190,000,000원· 207,000,000원·200,000,000원 거래를 현재 가격 근거로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.1%입니다. 주된 인수위험이 해소돼도 현재 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면적으로는 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러워 보입니다. 실제 배당표도 18,390,000원의 미배당을 표시합니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 곽은진 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 신건의 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득가는 185,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원입니다. 최저가 비율은 132.1%, 최근 거래 추세는 -19.5%입니다. 게다가 확약 밖 점유자인 김효성의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 높고 추가 점유 확인도 남아 있다는 점입니다.
