인천지방법원 2026타경503074. 인천 미추홀구 도화동 삼성캐슬 4층 403호, 전용 74.66㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신재욱은 2021년 10월 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 가압류를 설정했고, 2026년 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 서재권의 전입·점유개시는 2021.09.27이고 확정일자는 2021.08.09입니다. 보증금 260,000,000원을 전액 배당받지 못하면, 대항력에 따른 미회수 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 여기에 2024년 임차권등기 경정과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 얽혀 있으므로, 단순히 등기상 말소 예정이라는 이유만으로 인수 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

과거 신한은행 근저당권과 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 주택도시보증공사 가압류와 그 이후의 경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 임차인의 전입 및 점유가 말소기준권리보다 앞선다는 점이 중요합니다. 임차권등기 자체의 말소와 선행 대항력에 따른 보증금 반환채무 소멸은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 확약서의 범위

실제 확인되는 임차인은 서재권 1명입니다. 임차권등기 경정은 독립적인 추가 임대차가 아니며, 보증금 역시 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다

삼성캐슬은 32세대 규모이며, 전용 74.66㎡가 분석 대상입니다. 전체 확인 거래의 평균은 245,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월에는 2026년 3월 160,000,000원에 거래된 사례가 확인되며, 최근 거래가격은 과거 거래군 대비 41.5% 하락한 흐름입니다.

현재 최저가 258,000,000원은 전체 거래 평균의 105.2%이며, 최근 12개월 평균과 비교하면 161.2%입니다. 특히 임차인 예상 인수액까지 더한 실질취득 264,412,000원은 최신 실거래 160,000,000원보다 훨씬 높습니다.

최근 거래 표본이 1건이라는 한계와 층별·개별 상태 차이는 고려해야 합니다. 다만 과거 거래 평균 245,250,000원을 기준으로 가격을 평가하더라도 현재 최저가가 그보다 높습니다. 따라서 과거 고가 거래를 근거로 신건의 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 가압류 청구금액과 경매신청 청구액은 같은 주택도시보증공사의 청구이므로 독립적인 채무로 확정하거나 중복 배당되는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권 귀속·배당관계는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 비슷하다

이 사건에서는 보증금 260,000,000원이 현재 최저가보다 높습니다. 임차인의 대항력과 반환채무가 유지되는 경우 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가는 것만 보고 가격 경쟁력이 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 미배당 인수액. 회차별 집행비용 추정치 차이로 총액이 소폭 달라지며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외됩니다. 확약서에 따른 권리 포기 및 반환채무 면제 효력이 확인되면 인수액 산정은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선과 수도권 전철 1호선 도화역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2019.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 광대로, 북서측으로 소로에 접합니다. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 토지 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다.
• 환금성. 32세대 규모의 오피스텔로, 확인된 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래는 160,000,000원으로 과거 평균보다 낮으며, 최근 거래 흐름도 하락세입니다. 동일 전용면적의 최근 거래가 1건이라는 표본 한계도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차인의 대항력 포기, 보증금 반환채무 면제, 말소 조건 및 이행 주체까지 포함되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 경정 확인. 을구 6번의 최초 기재는 302호지만 6-2번 경정으로 403호로 변경됐습니다. 경정 전후 등기와 매각물건명세서를 대조하고 보증금을 중복 산정하지 않아야 합니다.
• 실질취득 기준 비교. 현재 회차 예상 총취득액은 264,412,000원입니다. 유찰 시에도 예상 인수액이 증가하므로 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 시세 재확인. 2026.03 최신 실거래 160,000,000원과 최근 가격 추세 -41.5%를 우선적으로 고려하고, 동일 면적·유사 층·개별 상태의 추가 거래를 비교해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 가압류 청구금액 1,990,000,000원과 경매신청 청구액 260,000,000원의 관계, 보증금 대위변제 및 승계 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 조사하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.58억에 낙찰받아도 취득원가는 약 2.64억”

이 물건의 주요 변수는 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약서의 권리 포기·채무 면제 효력이 확인되지 않은 상태에서는 현재 회차 예상 미배당액 6,412,000원을 인수 위험으로 반영해야 합니다.

설령 확약서로 해당 임차인의 인수 문제가 최종 해소되더라도, 신건 최저가 258,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원보다 상당히 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -41.5%로 하락세입니다. 반대로 대항력과 반환채무가 유지된다면 2회 유찰을 가정해도 실질취득은 263,111,680원으로, 가격 하락에 따른 이점이 제한됩니다.

따라서 확약서의 법적 효력과 반환채무 소멸 여부 확인이 선행돼야 하며, 권리가 해소되는 경우에도 최근 시세에 맞춰 입찰가격을 별도로 검토해야 합니다. 현재 제시된 최저가만을 근거로 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.