인천지방법원 2026타경503098. 당하동 중앙이-클래스 106동 3층 302호, 전용 44.01㎡의 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층입니다. 소유자 박일성은 2021.09.14. 이 물건을 155,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “임차인 없음”형이 아닙니다. 임차인 신영은의 전입일은 2021.10.28., 확정일자는 2021.10.06.이고, 보증금은 155,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.06.27. 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-12 중앙이-클래스 106동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 44.01㎡ · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.14. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.27. 국 압류입니다. 그 뒤의 인천광역시 서구 압류, 국 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신영은 임차인은 전입 자체가 2021.10.28.로 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만 보고 후순위라고 처리할 수 없습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신영은 | 3층 302호 44.01㎡ 전부 | 155,000,000원 | 2021.10.28 / 2021.10.06 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 배당요구도 이루어졌고, 배당계산상 보증금 155,000,000원 중 143,156,000원이 배당되면서 11,844,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 이 임차권에 대해서는 실질 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
중앙E-클래스(105·106·107동)는 총 28세대, 사용승인일은 2012.07.18.입니다. 비교 표본은 2건이며, 평균 거래가는 150,000,000원, 최저 145,000,000원, 최고 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 47.26㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 44.01㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
최저매각가 146,000,000원은 제공된 최근 평균 150,000,000원의 97.3%입니다. 평균만 보면 조금 낮지만, 가장 최신으로 제시된 2021.10 거래가 145,000,000원이므로 현재 최저가는 그 거래보다 높습니다. 따라서 “신건부터 시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 신영은 보증금 | 155,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 11,844,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2012.07.18.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남서측으로 약 6~8m 포장도로, 남동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 28세대이고 비교 가능한 거래가 2건뿐이라, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 잡기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택임차권에 대한 말소동의 확약이 핵심이므로, 입찰 전 명세서와 확약 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 배당계산상 보증금 부족분은 11,844,000원입니다. 확약이 없었다면 매수인 인수 위험이 되는 금액입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 제공된 예상배당과 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 표본 신선도 확인. 제공된 거래는 2021.09~10의 2건입니다. 매각기일 전 현재 거래사례를 추가로 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 146,000,000원은 평균 150,000,000원의 97.3%지만 최신 거래 145,000,000원보다 높습니다. 평균 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인보다 확약, 평균가보다 최신 거래”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있고 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산에서도 11,844,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 146,000,000원은 평균 150,000,000원보다 낮지만, 최신 거래 145,000,000원보다 높고 거래 표본도 2021년 2건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 신건 가격이 확실히 싸다고 볼 근거는 부족한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
