인천지방법원 2026타경503119. 인천 미추홀구 주안동 가람빌리지 1동 202호, 전용 80.27㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 강성호이며, 주택도시보증공사가 청구금액 240,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 임차인의 대항력 취득 시점이 빠르다는 점입니다. 임차인 이기전은 2022.04.07 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.09.20 접수됐습니다. 임차보증금은 240,000,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 단순히 등기상 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 매수인의 보증금 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 653-11, 653-12, 653-13 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 수봉로 167 |
| 매각 대상 | 가람빌리지 1동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 80.27㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강성호 · 2022.04.15 소유권이전(거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20 국민건강보험공단 압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발급일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 말소기준은 갑구 5번 국민건강보험공단 압류(2022.09.20)입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 이기전의 주택임차권등기는 2024.04.30에 접수됐어도 전입과 점유는 2022.04.07부터입니다. 확정일자도 2022.03.21로 확인됩니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 하는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.4억의 실제 부담
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이기전 2층 202호 80.27㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.04.07 점유개시 2022.04.07 확정 2022.03.21 |
240,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구
임차권등기 2024.04.30 |
실제 임차인은 이기전 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 보증금 240,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
다만 임차권등기 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 구분해야 합니다. 현재 확인되는 문구만으로는 이기전의 대항력 포기와 미배당 보증금 청구권의 처리까지 확정할 수 없습니다. 확약서가 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 포기까지 보장한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다.
따라서 아래 예상 인수액은 확약서의 면책 효력이 확인되기 전의 보수적 추정치이며, 입찰 전 확약서 원문과 최신 매각물건명세서에서 인수 조건을 직접 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
가람빌리지1동은 2009.06.08 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 80.27㎡의 확인된 거래는 5건이며, 거래금액 평균은 214,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 80.27㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 80.27㎡ | 4 | 216,000,000원 |
| 2021.08 | 80.27㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2021.07 | 80.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 80.27㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 표본 평균 | 80.27㎡ | 5건 | 214,000,000원 |
주의: 확인된 거래는 2021~2022년 자료입니다. 최신 거래도 2022.03에 해당하므로, 2026년 현재의 최근 12개월 시세로 간주할 수 없습니다. 현시점 시장가격 판단에는 추가 거래 확인이 필요합니다.
최저가 208,000,000원은 과거 거래 평균 214,000,000원의 97.2%입니다. 그러나 임차인 인수가 발생한다면 실질취득은 243,712,000원이 됩니다. 이는 과거 거래 평균보다 29,712,000원 높고, 확인된 최고·최신 거래가 240,000,000원도 초과합니다. 최저가만 근거로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 이기전 · 우선변제 | 240,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 서민금융진흥원 · 가압류 | 17,725,231원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당순서 기준입니다. 국민건강보험공단 압류 관련 실제 체납채권액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권은 임차보증금과 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수가 늘어나는 구조
이 사건은 낙찰가가 낮아져도 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당 보증금은 증가하는 구조입니다. 확약서에 따른 면책이 인정되지 않는다는 가정으로 회차별 취득비용을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 208,000,000원 | 35,712,000원 | 243,712,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 166,400,000원 | 76,729,600원 | 243,129,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 133,120,000원 | 109,543,680원 | 242,663,680원 |
실질취득은 각 회차 최저가와 추정 인수액의 합산입니다. 집행비용 추정 방식에 따른 차이가 있으며 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다. 확약서가 미배당 보증금 전액에 대한 면책을 보장하는 것으로 최종 확인되면 해당 임차인 인수액은 0원으로 재산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2009.06.08 준공된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 각각 약 20m, 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 준주거지역·고도지구(G.L+15m 이하)·수봉 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 기재된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 전 적용 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,542,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 확인된 거래도 2021~2022년에 집중돼 있어 현행 시세를 별도로 검증해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 인수액 재확인. 이기전의 보증금 240,000,000원과 추정 미배당액 35,712,000원이 실제 매수인 인수 대상인지 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 경매신청채권 240,000,000원과 이기전의 임차보증금을 별개의 실제 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당 변동. 국민건강보험공단 압류채권, 당해세, 집행비용 및 배당순위에 따라 실제 미배당 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현행 시세 확인. 확인된 마지막 실거래는 2022.03입니다. 입찰 전 동일 건물 및 인근 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 대상 동·호수 확인. 가람빌리지 1동 2층 202호와 전용 80.27㎡를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권이 확인되므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 검증해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 중요한 것은 보증금과 확약서
이 물건은 최저가 208,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 사건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 240,000,000원이고, 신건 기준 예상 미배당액은 35,712,000원입니다. 이를 매수인이 부담하는 조건이라면 실질취득은 243,712,000원으로, 확인된 과거 실거래 평균 214,000,000원보다 높습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것은 반드시 확인해야 할 긍정적인 변수입니다. 다만 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기 및 보증금 잔액에 대한 매수인 면책까지 확정할 수는 없습니다. 확약서로 인수가 완전히 해소되는지 확인한 뒤에야 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 그 전까지는 보증금 인수 가능성을 반영한 보수적 판단이 필요합니다.
