인천지방법원 2026타경503133. 대명어반스테이 10층 1017호, 전용 19.4535㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 임근영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 11월 15일, 확정일자는 2022년 12월 9일, 주민등록·점유개시는 2022년 12월 27일이고 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준인 2024년 10월 11일 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다.
신건 78,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,804,000원을 뺀 76,196,000원이 임근영에게 우선배당되고, 단순 계산상 보증금 부족분 43,804,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권은 확약 반영 시 매수인이 실질적으로 인수할 금액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층 1017호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 · 전용 19.4535㎡ · 지하2층 지상22층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이규성 · 2023.01.06 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인일 | 2018.04.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임근영 · 주택전부 | 2022.12.27 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 시 실질 0원 |
| 황지민 · 오피스텔 | 2025.04.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
임근영은 말소기준인 2024.10.11 압류보다 먼저 전입·점유하고 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 반면 황지민의 전입은 2025.04.28로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만 대항력 없는 후순위 점유이므로 그 보증금이 별도로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 97.7%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
대명어반스테이의 비교 실거래 12건 평균은 82,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 79,875,000원, 최신 거래는 2026.08의 80,000,000원입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.7%이고 최신 거래보다 2,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 20.2㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 19.45㎡ | 13 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 19.85㎡ | 16 | 78,500,000원 |
| 2025.09 | 19.8㎡ | 21 | 83,000,000원 |
| 2025.07 | 19.45㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.06 | 19.45㎡ | 18 | 80,500,000원 |
| 2024.10 | 19.45㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 19.45㎡ | 22 | 98,000,000원 |
| 2024.07 | 19.45㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2024.06 | 20.2㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2024.01 | 19.45㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 19.45㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 79,875,000원 |
중요한 점은 최근 가격 추세가 -5.4%라는 것입니다. 전체 12건 평균 82,916,666원만 보면 최저가가 94.1%여서 제법 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 할인폭은 2.3%에 그칩니다. 즉 시세보다 조금 낮기는 하지만 큰 가격 메리트로 평가하기는 어렵고, 하락 추세에서는 입찰가 여유가 더 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 임근영 보증금 | 120,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임근영에게 76,196,000원이 배당되고 보증금 부족분 43,804,000원이 남습니다. 다만 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가서에는 주거용오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로 주거용 오피스텔 및 업무용 부동산 등이 소재하며, 제반 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 서측 왕복 2차선 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상22층 규모이며 사용승인일은 2018.04.25입니다. 기본적인 위생설비와 가스보일러설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하고, 공시지가는 3,782,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 대명어반스테이는 144세대이며, 비교 실거래 12건은 75,000,000원부터 98,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 안전성은 임근영 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 배당표상 임근영의 미배당액은 43,804,000원이지만, 확약 반영 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 황지민 점유 확인. 2025.04.28 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 실제 인도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 79,875,000원 대비 최저가는 97.7%이고 가격 추세는 -5.4%입니다. 전체 평균 82,916,666원만 보고 할인폭을 크게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 감정상 주거용 이용이므로 실제 내부 이용상태와 관리·임대 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 위험은 확약서가 풀고, 승부는 가격이 정한다
표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 매우 부담스러운 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 43,804,000원의 부족분이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 임근영에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단 기준은 가격입니다. 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 79,875,000원보다 낮고 최신 거래 80,000,000원보다도 낮지만, 차이는 크지 않습니다. 특히 최근 거래 흐름이 -5.4%이므로 전체 평균 대비 94.1%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 최근 시세와 하락 추세를 함께 보는 물건입니다.
