인천지방법원 2026타경503134. 주안역 동측 근거리에 위치한 정다운파크빌 2층 206호, 전용 62.9㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 권영만은 2021.03.08 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 174,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 ‘임차인 없음’ 유형이 아닙니다. 임차권자 윤보람의 계약일은 2021.01.16, 확정일자는 2021.01.20, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.02.10으로, 말소기준인 2022.04.14 압류보다 앞섭니다. 보증금도 174,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조를 먼저 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 명시하고 있습니다. 따라서 제공된 배당가정과 동일하게 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 확약은 윤보람 임차권에 한해 적용되는 사정이며, 다른 임차인 권리까지 포괄하는 것으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 2층 206호 · 인천광역시 미추홀구 주안로 149 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 62.9㎡ · 15층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.08 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.05.16 · 정다운파크빌 33세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당 1,017,600,000원은 2017.05.12 말소됐고, 우리은행 근저당 118,800,000원도 2021.02.10 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.14 안산세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 윤보람 | 2층 206호 62.9㎡ · 주거(임차권등기) | 174,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 실질 0원* |
윤보람은 임대차계약일 2021.01.16, 확정일자 2021.01.20, 주민등록·점유개시 2021.02.10이고, 주택임차권 등기는 2025.02.24입니다. 배당요구도 2025.02.24로 표시돼 있습니다. 말소기준 2022.04.14보다 주민등록·점유가 앞서므로 권리 자체는 낙찰자가 반드시 확인해야 할 선순위 임차권입니다.
* 명세서상 해당 임차권의 보증금은 174,000,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 그 임차권에 관한 말소동의 확약을 전제로 하며, 확약 밖의 별도 임차인 권리까지 소멸시키는 의미는 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.45억도 최근 시세 이상
이 사건은 확약으로 주된 인수액을 0원으로 반영하므로 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 145,000,000원입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 정다운파크빌의 최근 12개월 거래 5건 평균은 133,200,000원, 최신 거래는 2026.08의 135,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -5.9%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 108.9%로, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.9㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.42㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.05 | 59.42㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 61.34㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2025.04 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 62.9㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 59.42㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 62.9㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 133,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 138,083,333원 |
전체 12건 평균은 138,083,333원이고 최저가 대비 비율은 105.0%지만, 과거의 183,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 133,200,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선하면, 현재 신건 최저가 145,000,000원은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 142,170,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 채권 총 미배당액은 2,102,830,000원입니다. 제공된 배당가정의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 206호입니다. 사용승인일은 2016.05.16입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역 동측 근거리입니다. 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 지하철역, 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 업무용 토지이며 남측으로 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함돼 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 정다운파크빌은 33세대 규모이고 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 가격 추세가 -5.9%여서 현재 가격대의 재매각 가능성은 최근 실거래를 중심으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 을구 5번 윤보람 주택임차권등기에 대한 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
- 임차권 선순위성 재확인. 계약일 2021.01.16, 확정일자 2021.01.20, 주민등록·점유 2021.02.10으로 말소기준 2022.04.14보다 앞섭니다. 확약이 없다면 별개의 고위험 권리입니다.
- 가격 기준은 최근 12개월. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 133,200,000원의 108.9%이고 최신 거래는 135,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -5.9%이므로 전체 평균 138,083,333원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당표와 인수는 별개. 채권 미배당액이 2,102,830,000원이라고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황·점유 원본 대조. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서의 최신 점유관계를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 윤보람의 보증금 174,000,000원 임차권은 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서 권리 자체만 놓고 보면 매우 중요한 선순위 권리입니다. 그러나 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다.
둘째, 확약 덕분에 실질취득액이 보증금 174,000,000원으로 고정되는 인수형 구조는 피하지만, 그렇다고 현재 신건 가격이 싸지는 않습니다. 실질취득액 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -5.9%입니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성·범위를 확인하는 권리 검증과 최근 시세보다 높은 신건 가격을 분리해서 봐야 합니다.
