인천지방법원 2026타경503140. 남동구 만수동 동부센트리움 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 182,000,000원이며, 주택도시보증공사가 180,000,000원을 청구하여 강제경매를 신청했습니다.

등기부의 말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 국의 압류입니다. 그보다 앞서 2021년 7월 23일 전입하고 2021년 7월 5일 확정일자를 받은 김대영의 임차보증금이 180,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년에 설정됐지만, 대항력 판단에서는 등기일뿐 아니라 기존 점유·주민등록 및 그 유지 여부가 중요합니다.

매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 단서가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 룰상 인수액과 확약서 효력 확인 후의 실질 인수액을 구별해야 합니다. 확약이 대항력 및 잔여 보증금 청구포기까지 유효하게 포괄한다면 김대영에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 그러나 등기 말소동의만으로 그 범위를 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력과 확약서

기존 농협은행 근저당권과 최요한 등의 근저당권은 모두 2021년 7월 23일 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 5월 4일의 국 압류입니다. 해당 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류의 말소와 별개로 실제 조세채권의 배당순위·당해세 여부는 확인해야 합니다.

김대영은 말소기준일보다 앞서 전입·점유를 시작했으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 압류보다 늦다는 이유만으로 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 점유·임차관계 — 임차권자 1명과 추가 전입인 2명

김대영의 임대차계약일은 2021.07.03, 확정일자는 2021.07.05, 전입 및 점유개시일은 2021.07.23입니다. 임차권등기일은 2023.08.23이며 배당요구가 확인됩니다.

실제 임차 관련 인물은 3명으로 확인되며, 그중 김대영은 등기된 임차권자이고 심성일·채리오는 임대차 내용이 확인되지 않은 전입인입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재된 기관이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

심성일과 채리오의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계는 미상으로, 단순히 보증금이 없다고 가정해서는 안 됩니다. 별도의 선행 점유·주민등록 승계 등 대항력에 영향을 미치는 사정이 있는지도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

매각가 182,000,000원을 기준으로 집행비용 3,348,000원을 공제하면 김대영에게 배당할 수 있는 금액은 178,652,000원입니다. 보증금 180,000,000원과의 차액인 1,348,000원이 배당계산상 미배당액입니다.

확약서의 권리포기 효력을 반영하지 않으면 이 금액은 매수인 인수 대상으로 산정되어 룰상 실질취득금액은 183,348,000원입니다. 반대로 확약서가 잔여 보증금 청구포기까지 유효하게 포함한다면 김대영에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이는 다른 전입인의 권리 및 명도 문제와는 별개입니다.

위 표는 제시된 배당추정에 따른 계산입니다. 국 압류 관련 조세채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당액·미배당액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금을 별개의 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다

김대영의 대항력에 따른 잔여 보증금 인수위험이 확약으로 해소되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 따라서 최저매각가의 하락을 그대로 실질 취득비용의 하락으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 사용승인일은 2018.10.18입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있으며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 과밀억제권역에 속하고 교육환경 관련 절대·상대보호구역과 저촉 또는 포함 관계가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재의 적용 대상과 지정기간은 실제 취득 시점 및 취득자 자격에 따라 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 일단의 토지로, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 기재액은 1,553,000원/㎡입니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 사용 여부와 임대차 상태에 따라 매수층과 금융조건이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 선순위 임차권 및 추가 점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 미칩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에 한정되는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 청구포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 김대영 임차권 정리. 보증금 180,000,000원, 전입 2021.07.23, 확정일자 2021.07.05를 기준으로 배당 및 인수 범위를 확인하고 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
• 추가 전입인 조사. 심성일·채리오의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 명도 관계를 확인해야 합니다. 김대영 관련 확약서가 이들의 권리까지 정리해 주는 것은 아닙니다.
• 유찰가 착시 주의. 대항력 임차보증금 인수가 남는다면 낙찰가 인하분만큼 인수액이 증가합니다. 각 회차에서 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 조세채권 확인. 말소기준인 국 압류와 관련된 체납세액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당순위가 달라지면 임차인 미배당금액도 변동될 수 있습니다.
• 시세·자금 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 대출 가능 여부, 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 거주자의 인도·명도 가능성을 확인하고 필요한 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 확약서의 효력이 먼저다”

동부센트리움 502호는 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 김대영의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 핵심이며, 신건 182,000,000원 매각을 가정한 계산상 미배당액은 1,348,000원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 권리정리 요소입니다. 그러나 실제로 매수인 인수가 0원이 되는지는 확약서의 구체적인 효력과 잔여 보증금 청구포기 범위를 확인해야 확정할 수 있습니다. 확약에 따른 주된 임차권이 정리되더라도 심성일·채리오의 임대차 내용과 실제 점유·명도 문제는 별도로 남습니다.

확약서의 권리포기 효력이 확인되지 않는 인수형 계산에서는 1회·2회 유찰 후에도 실질취득이 약 1.8억 원 수준으로 유지됩니다. 따라서 낮아진 최저가만을 보고 가격상 이익이 있다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 확약서 원문 검증, 추가 전입인 조사, 최근 시세 확인이 선행돼야 한다는 것입니다. 이 조건들이 해결되기 전에는 감정가와 유찰가격만으로 입찰 적정성을 판단하기 어렵습니다.