인천지방법원 2026타경503153. 학익동 예다인빌리지 제1동 1층 102호, 전용 44.2556㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름은 단순해 보이지만 임차관계 때문에 실제 권리분석은 그렇지 않습니다. 소유자 신유영은 2018.12.20 매매로 142,000,000원에 취득했고, 2024.12.30 안효주의 주택임차권이 등기됐습니다. 이후 2026.04.21 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
핵심은 두 임차인입니다. 안효주의 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 안효주 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러나 이 확약은 안효주에게만 적용됩니다. 장지훈은 2025.10.24 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 매수인이 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 1동 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 38-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.2556㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 신유영 · 2018.12.20 매매 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약이 있어도 끝난 게 아니다
안효주 임차권의 주민등록일자는 2018.12.04, 점유개시는 2018.12.14이며, 임대차계약은 2018.11.28·2020.11.18·2022.10.19로 갱신됐습니다. 등기 내용에는 보증금 142,000,000원·147,000,000원·152,000,000원이 순차 기재되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준인 2026.04.21 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 대상이지만, 말소동의 확약서 제출로 안효주에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
반면 장지훈은 2025.10.24 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 장지훈의 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상으로 두는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안효주 | 1층 102호 44.2556㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.04 | 2018.12.04 | 142,000,000원 → 147,000,000원 → 152,000,000원 | 대항력 우선변제 말소동의 확약서 제출 → 실질 인수 0원 |
| 장지훈 | 미상 | 2025.10.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 → 매수인 인수 가능액 미상 |
② 시세 비교 — 98.1%지만 하락 추세
예다인빌리지 동일·유사 면적 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 164,000,000원이지만, 가격 메리트는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.09의 160,000,000원이며 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 44.42㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 44.42㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 44.42㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2021.09 | 44.26㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 164,000,000원 |
신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 98.1%입니다. 겉으로는 3,000,000원 낮지만 할인 폭은 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 가격 추세가 -3.2%라는 점입니다. 따라서 현재 가격을 두고 강한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵고, 특히 장지훈의 보증금이 확인돼 실제 인수액이 발생하면 실질취득가는 157,000,000원을 넘어갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,002,000원 |
현재 회차 배당 추정상 신청채권자 청구 152,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 장지훈 보증금 미상 문제는 이 배당표만으로 해소되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 백학초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,726.0㎡, 공시지가 782,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 예다인빌리지는 36세대, 사용승인일은 2018-03-15입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장지훈 보증금 확인이 최우선. 2025.10.24 전입이 확인됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 최종 인수액이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확약 적용범위 확인. 말소동의 확약서는 안효주 임차권등기에 관한 것으로, 장지훈 문제까지 해소시키는 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 안효주 임차권 처리 확인. 임차보증금은 142,000,000원·147,000,000원·152,000,000원으로 갱신돼 등기되어 있으나, 제출된 말소동의 확약서가 매각 후 실제 말소로 이어지는지 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 전 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 157,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 98.1%입니다. 최근 추세가 -3.2%이므로 소폭 할인만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.
- 표시 확인. 공부상 1동, 외벽 표식은 101로 되어 있으므로 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 전체 임차위험을 없애지는 않는다”
이 물건의 핵심은 권리 하나가 깨끗하게 정리됐다고 해서 전체가 안전해지는 구조가 아니라는 점입니다. 안효주의 선순위 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 하지만 장지훈은 2025.10.24 전입했고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태로 남습니다.
가격도 압도적으로 싸지 않습니다. 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원의 98.1%이고 최근 추세는 -3.2%입니다. 결국 이 사건은 안효주 임차권이 아니라 장지훈 보증금 확인이 최종 의사결정의 핵심입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 실질취득가와 가격 메리트 모두 확정하기 어렵습니다.
