인천지방법원 2026타경503175. 인천 미추홀구 숭의동 더원씨티 5층 502호, 전용 59.71㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 주택임차권입니다. 박유정의 임대차계약일은 2022.06.24, 주민등록·점유개시는 2022.07.18, 확정일자는 2022.06.24이고 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 남아 있는 담보권보다 앞선 임차권 구조여서 배당만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다.
신건 매각가 200,000,000원을 가정하면 집행비용 3,600,000원 후 임차인에게 196,400,000원이 배당되고, 보증금 중 33,600,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분이 매수인 부담이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보고, 33,600,000원은 룰상 인수액으로 별도 표시합니다. 확인된 임차인은 박유정 1명이며 확약 밖 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.71㎡ · 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 서상철 · 2022.07.11 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유정 | 제5층 제502호 59.71㎡ 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
박유정은 임대차계약일 2022.06.24, 확정일자 2022.06.24, 주민등록·점유개시 2022.07.18이며 배당요구도 이루어졌습니다. 임차권등기는 2024.10.11 접수됐고 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2026.04.21이므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 200,000,000원으로 봐야 한다
확약을 반영한 실질취득은 낙찰가 200,000,000원과 같습니다. 더원씨티 전용 59㎡대 실거래는 6건이며 전체 평균은 207,666,666원, 최근 12개월 평균은 215,400,000원, 최신 거래는 2022.10의 237,000,000원입니다. 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.91㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.07 | 59.71㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.2㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.71㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 215,400,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 평균 207,666,666원보다 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +27.5%입니다. 다만 확인된 최신 거래가 2022.10에 그치므로, 2026.10.12 매각기일의 현재 가격 판단에는 거래 시점 간격을 함께 감안해야 합니다. 단지는 12세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 박유정 보증금 | 230,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 33,600,000원이며 통상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의1동, 3동 행정복지센터 북측 인근이며 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 도원역 및 노선버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상13층 건물 내 제5층 제502호이며 사용승인일은 2016.04.07입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 확인됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 더원씨티는 12세대 규모이며 확인된 실거래는 6건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 2.4회로 집계돼 가격뿐 아니라 매수층과 환금성도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 을구 3번 주택임차권등기와 확약서의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 신건 배당만 계산하면 33,600,000원이 미배당되지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재였으므로 실제 점유·인도 상태는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
- 거래 시점 확인. 최신 실거래가 2022.10이므로 2026.10.12 매각기일과의 시점 차이를 감안해 현재 시세를 다시 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대이고 경매 평균 유찰 2.4회이므로 시세 할인만으로 환금성을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘거래 신선도’
등기만 보면 이 사건은 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권 때문에 신건에서 33,600,000원을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이에 따라 실질취득은 200,000,000원이며 최근 12개월 평균 215,400,000원의 92.9%, 최신 거래 237,000,000원보다 낮습니다.
다만 확인된 최신 거래가 2022.10이고 단지는 12세대에 불과하며 경매 평균 유찰도 2.4회입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가 200,000,000원”만 볼 사건이 아니라, 확약서의 실제 효력과 범위를 원문으로 확인한 뒤, 현재 거래가격과 환금성을 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
