인천지방법원 2026타경503211. 가좌동 한일빌라 1동 2층 202호, 48.0㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2020.09.15 전입한 임차인 박재선과 2021.03.12 국세 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금 110,000,000원에 확정일자 2020.08.25 및 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 112,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,368,000원을 뺀 뒤 임차인에게 109,632,000원이 배당되어 368,000원이 미배당됩니다.
다만 이 사건은 여기서 한 단계 더 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 112,000,000원입니다. 다만 확약이 없다고 보는 순수 배당 규칙상 계산액은 368,000원이며, 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 148-12 한일빌라 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 48.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 현재 소유자 | 박연숙 · 2020.09.29 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 사용승인 | 1993.11.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2021.03.12 국세 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 및 을구 9번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 박재선의 실제 전입은 2020.09.15로 말소기준보다 빠르므로 임차권등기 자체의 순위만 보고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박재선 실제 임차인 1명 | 2층 202호 48.0㎡ 전부 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2020.09.15 확정 2020.08.25 배당요구 2022.12.30 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.12억을 봐야 한다
한일빌라 1동의 48.0㎡ 실거래는 확인된 표본이 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 4건 평균은 73,500,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 67,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 85,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -16.2% 낮아 하락 추세가 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.0㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2025.02 | 48.0㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2023.12 | 48.0㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.12 | 48.0㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.0㎡ | 2건 | 67,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 112,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원의 167.2%입니다. 최신 거래 85,000,000원보다도 27,000,000원 높습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 전체 과거 평균 73,500,000원과 비교해도 실질취득가가 훨씬 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 박재선 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 미배당액은 368,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 112,000,000원 | 368,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 89,600,000원 | 22,412,800원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 71,680,000원 | 40,010,240원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다고 가정한 순수 권리구조에서는 유찰될수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 본 리포트의 실질취득 판단에는 그 임차권 인수를 0원으로 반영했습니다. 따라서 유찰 시 실제 가격 메리트는 매각가 자체가 최근 시세와 어느 수준에서 만나는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 이용상태는 다세대주택이며, 한일빌라 1동은 총 10세대입니다.
- 입지. 인천봉화초등학교 서측 인근으로 공동주택과 공장이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1993.11.01 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 도시가스보일러 난방, 상하수도·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 토지 253.3㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 준공업지역·일반공업지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,243,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인된 48.0㎡ 실거래는 4건, 최근 12개월은 2건으로 표본이 많지 않고 최근 가격 흐름은 -16.2%입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 가장 중요한 전제입니다. 제출된 확약서의 대상이 을구 9번 주택임차권 박재선과 정확히 일치하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 4건 평균 73,500,000원보다 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -16.2% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하면 실제 시장 흐름을 놓칠 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현 실질취득 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 167.2%입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 현황 확인. 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 겉으로는 대항력 임차인이 있어 까다로워 보이지만, 매각물건명세서에 해당 주택임차권의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 주된 인수위험은 실질 0원으로 반영할 수 있습니다. 그러나 그렇게 권리를 정리하고 나면 오히려 가격 문제가 더 선명해집니다. 현재 실질취득 112,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원의 167.2%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -16.2%입니다. 따라서 이 사건은 ‘임차권 위험이 해소됐다’는 사실과 ‘가격이 매력적이다’는 판단을 분리해야 하는 물건입니다. 현 회차의 핵심 리스크는 인수보다 높은 취득가격입니다.
