인천지방법원 2026타경503219. 인천 서구 심곡동 팰리스타운 109동 403호, 전용 28.59㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 71,000,000원이며, 현재 유찰 이력이 없는 신건입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 56,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 무임차 물건과 달리 경매보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점이 핵심입니다. 하나리는 2020년 12월 10일 확정일자를 받고 2021년 1월 5일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021년 3월 12일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 가능성까지 없다고 단정할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 신건 배당 추정상 보증금 전액이 배당되므로 해당 가격에서는 미회수 보증금이 발생하지 않습니다. 유찰 시에는 배당 부족분이 생기는 구조이므로, 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 미배당 보증금에 관한 대항력 행사까지 해소하는지 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 251-24 팰리스타운 제109동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 탁옥로34번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.59㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.15 소유권이전 · 거래가액 56,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 56,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12 · 갑구 8번 · 국 압류(남인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 실거래 비교 | 팰리스타운9동 · 전용 28.59㎡ · 거래 5건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2021년 3월 12일 갑구 8번 국세 압류입니다. 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한빛은행 근저당권과 종전 경매 관련 등기는 2005년 매각 당시 이미 말소됐습니다.
주의할 부분은 하나리의 임차권입니다. 주민등록 및 점유가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 갖추고 있으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 을구 3번 임차권등기는 2023년 2월 6일 접수됐지만, 대항력 판단의 기준을 등기 접수일만으로 잡아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
하나리 주택전부 · 주거 을구 3번 임차권등기 |
전입·점유 2021.01.05 확정 2020.12.10 배당요구 2023.02.06 |
56,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 인수 검토 HUG 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 하나리 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 인원이나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균에 가깝고, 거래 시점은 오래됐다
비교 대상은 팰리스타운9동의 동일 전용면적 28.59㎡입니다. 확인된 실거래는 총 5건으로, 표본 내 최근 구간 평균은 71,833,333원(3건), 전체 평균은 70,100,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 +6.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 28.59㎡ | 2 | 70,500,000원 |
| 2024.08 | 28.59㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 28.59㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.09 | 28.59㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2023.06 | 28.59㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | 28.59㎡ | 3건 | 71,833,333원 |
| 전체 평균 | 28.59㎡ | 5건 | 70,100,000원 |
최저가 71,000,000원은 표본상 최근 구간 평균 71,833,333원의 98.8%입니다. 최근 평균과 비교하면 소폭 낮지만, 최신 거래인 2024년 9월의 70,500,000원보다는 높습니다. 전체 평균 70,100,000원과 비교해도 최저가가 101.3% 수준입니다. 따라서 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,000원 |
| 1. 임차인 하나리 보증금(우선변제) | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 56,000,000원 | 13,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 기준의 추정 배당입니다. 임차인 보증금 전액 배당을 전제로 하며, 주택도시보증공사 신청채권 미배당액은 42,678,000원입니다. 이 미배당액을 매수인이 승계하는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 임차보증금 배당액과 신청채권자의 청구액 사이에 동일 채권의 대위·승계 관계가 있는지는 채권계산서 및 배당관계 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제에 따른 실제 배당 변동은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
이 사건의 임차보증금은 56,000,000원이며 대항력도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 보증금 배당 부족분을 함께 계산해야 합니다. 아래 표의 인수액은 확약서의 대항력 포기 효력을 별도로 적용하지 않은 회차별 배당 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 미배당·인수 추정 | 형식상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 71,000,000원 | 0원 | 71,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 56,800,000원 | 622,400원 | 57,422,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 45,440,000원 | 11,777,920원 | 57,217,920원 |
형식상 실질취득 = 낙찰가 + 보증금 미배당 인수 추정액. 유찰 회차의 인수 추정액은 집행비용을 차감한 배당 계산을 따른 것입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 미배당 보증금의 대항력 행사까지 유효하게 해소하는 경우에는 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이므로 위 추정액은 실제 부담에서 제외됩니다. 반대로 확약서의 효력이 그 범위에 미치지 않는다면 인수 위험이 남습니다.
⑥ 세금 압류와 배당 위험
현재 등기상 확인되는 압류는 모두 국가를 권리자로 하는 세금 관련 압류입니다. 말소기준권리 자체가 남인천세무서장의 압류이며, 이후 안산세무서장과 동안산세무서장의 압류가 추가됐습니다.
| 접수일 | 등기 순위 | 처분청 | 권리 처리 |
|---|---|---|---|
| 2021.03.12 | 갑구 8 | 남인천세무서장 | 말소기준 |
| 2022.06.09 | 갑구 9 | 안산세무서장 | 매각 소멸 |
| 2023.11.27 | 갑구 10 | 동안산세무서장 | 매각 소멸 |
압류등기가 매각으로 말소된다는 사실과 세금채권이 실제 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 별개의 문제입니다. 당해세에 해당하는 조세채권이 배당에서 먼저 차감되면 임차인이나 후순위 신청채권자의 예상 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건은 임차보증금의 전액 배당 여부가 매수인 인수 판단과 연결되므로, 세금채권의 실제 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구청역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 인천2호선 서구청역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.12.28 준공된 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)이며 토지 형태는 세장형의 주거용 건부지입니다. 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 단지는 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 대규모 아파트와 달리 거래 표본이 적으므로 재매각 가능 가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 효력 범위를 확인하세요. 임차권등기 말소뿐 아니라 미배당 보증금에 대한 대항력 행사도 해소되는지가 핵심입니다.
- 배당 및 대위관계 확인. 하나리의 보증금 배당과 주택도시보증공사의 신청채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지 확인해 동일 채권의 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국세 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 임차보증금의 예상 배당을 검증할 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 최신 실거래가 2024.09에 머물러 있습니다. 현재 유사 면적 다세대주택의 거래 가능 가격과 매물 상태를 별도로 점검하세요.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비, 드라이비트 외벽 상태, 누수, 공용부 유지관리 상황을 점검하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 확약서의 효력 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음
이 물건은 감정가 71,000,000원에 나온 신건 다세대주택입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인 하나리가 있고, 보증금은 56,000,000원입니다.
신건 배당 가정에서는 임차보증금 전액 배당으로 매수인 인수액이 0원입니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 다만 향후 유찰가격에서는 미배당 보증금이 발생할 수 있으므로 확약서가 실제 대항력 행사까지 해소하는지를 확인하지 않고 인수액을 무조건 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
가격 역시 큰 할인폭을 보여주지는 않습니다. 신건 최저가는 표본상 최근 구간 평균의 98.8%이고, 최신 거래가보다는 높습니다. 게다가 최신 실거래가 2024년 9월에 머물러 있어 현재 시세와의 직접 비교에는 한계가 있습니다.
이 사건의 핵심은 권리 해소의 확실성과 실질취득 비용입니다. 확약서의 효력, 임차보증금 배당, 세금채권의 우선순위를 확인하고 실제 인수액을 확정한 다음, 해당 실질취득 비용을 현재 거래 가능한 시세와 비교해야 합니다.
