인천지방법원 2026타경503226. 계양구 장기동 햇빛애1차 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자 박애숙은 2021년 8월 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당이나 가압류가 아니라, 소유권 취득 전인 2021.08.05 전입하고 2021.07.09 확정일자를 받은 임차인 서재근의 210,000,000원 보증금입니다.
서재근은 전입일이 현재 말소기준으로 제시된 2021.09.23 압류보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 신건 매각가 207,000,000원을 기준으로 집행비용 3,698,000원을 먼저 빼면 임차인에게 203,302,000원이 배당되고, 계산상 보증금 잔액 6,698,000원이 남습니다. 원칙만 놓고 보면 이 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503226 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 144-4 햇빛애 1차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 황어로134번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박애숙 · 2021.08.12 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 권리관계에서 말소기준으로 제시된 권리는 2021.09.23 압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.05에 서재근이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.09이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 이후 김나현·배영미의 근저당, 동양자산관리대부주식회사·김양숙의 가압류, 각종 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서재근 | 제4층 제402호 74.94㎡ 전부 | 210,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.08.05 | 우선변제 확정 2021.07.09 · 배당요구 | 확약 반영 0원 계산상 6,698,000원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 207,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 수치로 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 감정가가 싸다거나 가격 메리트가 있다는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다.
다만 권리비용만 보면 확약의 효과는 분명합니다. 확약을 반영하지 않는 배당 계산에서는 신건 매각가 207,000,000원에 잔여보증금 6,698,000원을 더한 부담이 발생하지만, 말소동의 확약을 반영하면 서재근 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면의 실질취득 기준액은 현재 최저매각가인 207,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 서재근 보증금 | 210,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 근저당 · 김나현 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 배영미 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 78,491,249원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김양숙 | 114,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 서재근 보증금 부족분 6,698,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천계양초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시 외. 건물 지붕층(옥상)에 제시 외 다락이 있으며 감정평가에 이를 감안했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 8번 서재근 주택임차권등기를 전부 소멸시키는 조건인지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 등 압류 7건 가운데 매각대금에서 우선 차감되는 당해세가 있는지 세목·법정기일·체납액을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 동일 평형 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 207,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 실거래·매물조사가 필요합니다.
- 점유 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되더라도 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 옥상 다락 확인. 지붕층 제시 외 다락의 현황과 사용관계, 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 인수는 0원”
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서도 보증금 부족분 6,698,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리 하나가 정리됐다고 모든 검토가 끝나는 것은 아닙니다. 국세·지방세 등 압류 7건의 당해세 여부와 확약서의 정확한 적용 범위를 확인해야 하고, 최근 실거래 자료가 없어 감정가 207,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 완화됐지만, 세금과 가격 검증이 남아 있는 사건입니다.
