인천지방법원 2026타경503253. 인천 서구 당하동 더프라임 제2동 5층 501호, 전용 43.005㎡의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 박일성이 2022년 4월 거래가 155,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 청구액 155,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 6월 27일 계양세무서장의 압류입니다.
이 사건에서 주목할 부분은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금과 말소동의 확약서입니다. 김경진은 2022년 4월 전입·점유를 시작했으며 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 압류보다 늦게 설정됐다는 이유로 대항력을 부정할 수 없습니다. 반면 제출된 확약서로 해당 임차권의 실질 인수위험이 해소되는 구조이므로, 확약의 효력과 다른 점유관계를 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-6 더프라임 제2동 제5층 제501호 도로명주소: 청마로 66-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 43.005㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2015.07.27 · 철근콘크리트구조 · 경사지붕 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.25 소유권이전 · 거래가 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.27 · 갑구 5번 · 국(계양세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미
과거 설정됐던 경서농업협동조합 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)과 신한은행 근저당권 (채권최고액 118,560,000원)은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.06.27 압류와 그 이전부터 대항요건을 갖춘 김경진의 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 별도 점유자를 구분
확인되는 실제 임차·점유 관계자는 2명입니다. 김경진은 등기된 임차권자이고, 허남이는 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 별도 점유자입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로, 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김경진 을구 5번 주택임차권등기 |
전입 2022.04.19 확정 2022.04.05 점유개시 2022.04.25 |
155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 확인 |
실질 0원 말소동의 확약 적용 통상 배당모형상 부족분 7,900,000원 |
| 허남이 별도 점유자 |
전입 2024.12.19 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 기재된 전입일은 말소기준 이후 |
별도 확인 필요 확약 적용 대상 아님 보증금·임대차관계 미확인 |
③ 시세 비교 — 과거 거래평균보다 낮지만 현재 시세인지는 별개
더프라임의 전용면적 43㎡대 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 거래평균은 160,000,000원이며 최저매각가 150,000,000원은 그 93.8%입니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년으로 오래됐습니다. 현재 시장의 최근 12개월 시세나 가격 추세를 확인할 수 있는 최신 거래가 아니므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 43.5㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 43.01㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 표본 평균 | 43㎡대 | 2건 | 160,000,000원 |
| 경매 최저가 | 43.005㎡ | 5 | 150,000,000원 |
확약을 반영한 김경진 임차권의 실질 인수액은 0원이므로, 해당 임차권만 놓고 본 실질취득 기준액은 150,000,000원입니다. 이는 과거 거래평균보다 10,000,000원 낮습니다. 반대로 확약을 반영하지 않는 통상 배당모형에서는 최저가 150,000,000원에 룰상 인수 부족분 7,900,000원을 더한 157,900,000원이 비교 기준이 됩니다. 이처럼 확약 적용 여부가 실질취득액 판단을 바꿉니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정 · 통상 배당모형)
아래 표는 확약에 따른 실질 인수 해소와 구분하기 위해, 제출된 배당 계산상 임차보증금 우선배당 및 명목상 부족분을 그대로 표시한 것입니다. 국세·지방세의 실제 배당 우선순위와 확약 이행 결과에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 김경진 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표상 김경진의 미배당 보증금은 7,900,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있으므로 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사 신청채권액과 임차보증금을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시 주의
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수분은 커집니다. 이 물건은 김경진의 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 아래 명목상 인수액을 실질 취득비용에 그대로 더해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 명목상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 150,000,000원 | 7,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 120,000,000원 | 37,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 96,000,000원 | 61,128,000원 | 0원 |
명목상 인수액은 각 회차의 배당 계산에 따른 수치입니다. 김경진 임차권에 대한 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다. 허남이의 별도 임대차·점유관계, 명도비용과 기타 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 공동주택과 아파트가 소재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2015.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 단지형 다세대주택입니다. 상·하수도, 위생시설, 가스설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,238,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모의 다세대주택으로 확인된 유사 면적 거래는 2건입니다. 현재 시점의 매매 수요나 실제 처분 가능가격을 과거 표본만으로 판단하기에는 근거가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 명시된 대상 임차권, 말소 조건과 이행 절차를 확인하세요.
- 별도 점유자. 허남이의 보증금, 임대차계약, 실제 점유범위 및 명도 가능성을 확인하세요. 김경진에 대한 확약과 구분해야 합니다.
- 세금 압류. 계양세무서·인천광역시 서구·부천세무서 관련 압류의 체납 내역과 당해세 여부를 확인하세요.
- 최신 시세. 2022~2023년 실거래 2건만으로 현재 매매가격을 확정하지 말고 인근 동일 조건의 최근 거래·매물·현장 상태를 대조하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인하고 부대비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 사건 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 투자 매력은 별개”
이 사건은 대항력 있는 보증금 155,000,000원의 선순위 임차권 때문에, 확약이 없다면 낙찰가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김경진 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 별도 점유자 허남이의 보증금은 미상이고, 국세·지방세 압류 3건도 확인됩니다. 또한 최저가 150,000,000원이 과거 거래평균 160,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현시점의 가격 메리트를 입증할 수는 없습니다.
주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 점유관계와 현재 시세 검증은 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 확약의 실효성, 다른 점유자의 권리관계, 그리고 실제로 처분 가능한 현재 시장가격을 함께 확인하는 것입니다.
