인천지방법원 2026타경503258. 인천 남동구 구월동 소재 6층 603호 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 김민철입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라 주택임차권과 별도의 대항력 임차인입니다.
등기부의 중소기업은행 근저당권 4,500,000,000원과 근해안강망수산업협동조합 근저당권 84,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.04.23. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김명신의 주택임차권이 2024.03.22. 등기되어 있고, 조성우도 2025.03.05. 전입해 두 사람 모두 기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503258 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1129-21 6층 603호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 미래로 13-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 34.31㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 6층 |
| 통칭 | 하비스트2 · 28세대 · 2016-06-29 준공 |
| 소유자 | 김민철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도 대항력 임차인을 구분해야 한다
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 이용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명신 | 주거(임차권등기) · 제6층 제603호 34.31㎡ 전부 | 2022.02.11 | 2022.02.11 | 135,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 조성우 | 오피스텔 | 2025.03.05 | 해당 없음 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 2,000,000원 인수 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 김명신의 보증금과 조성우의 보증금은 서로 다른 임차관계이므로 합산하여 하나의 임차인처럼 처리해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 120,000,000원, 신건은 그보다 높다
하비스트2의 거래 자료는 총 5건이고, 전체 평균은 140,400,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2022년과 2023년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.05 거래가 120,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일하게 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 31.89㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 31.89㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2022.10 | 31.89㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2022.03 | 31.89㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2022.01 | 34.31㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
최저가 129,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균·최신 거래의 107.5%입니다. 여기에 확약 밖 조성우 보증금 2,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득액은 131,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 140,400,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 오히려 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 현재 신건은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 김명신 보증금 | 135,900,000원 | 126,394,000원 |
| 인수 · 임차인 조성우 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 원칙 계산에서는 김명신 미배당액 9,506,000원과 조성우 보증금 2,000,000원을 합쳐 매수인 인수액이 11,506,000원으로 계산됩니다. 그러나 김명신에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 김명신 0원, 조성우 2,000,000원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김명신 확약이 유지돼도 조성우 2,000,000원은 별도
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 129,000,000원 | 11,506,000원 | 김명신 확약 반영 후 조성우 2,000,000원 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 103,200,000원 | 36,944,800원 | 김명신 확약 반영 후 조성우 2,000,000원 인수 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 82,560,000원 | 57,226,080원 | 김명신 확약 반영 후 조성우 2,000,000원 인수 |
김명신 보증금이 매각가보다 큰 구조이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 김명신에 한해 말소동의 확약이 제출돼 그 부분의 실질 인수를 0원으로 반영하지만, 확약 밖 조성우 보증금 2,000,000원은 각 회차에서 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 1호선 예술회관역 북동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·공동주택·오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 예술회관역 및 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 위생설비·승강기설비·전기설비·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 세로장방 형태입니다.
- 도로. 토지 동측 및 서측으로 포장도로와 접하고, 광로2류에 접합니다.
- 거래 표본. 하비스트2 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 120,000,000원과 전체 평균 140,400,000원의 차이가 커 오래된 거래 평균보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명신 확약 원문 대조. 말소동의 확약이 김명신 주택임차권의 말소와 인수 부담 해소에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 제출서류를 확인해야 합니다.
- 조성우 보증금 반영. 김명신 확약과 별개로 조성우 보증금 2,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 107.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.5%이므로 과거 거래를 포함한 전체 평균 140,400,000원만으로 가격 여유를 판단하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 관계를 원문 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 감정평가서에도 미납관리비는 관리사무소 등을 통해 확인하도록 기재돼 있습니다.
맺으며 — “확약이 있어도 모든 임차 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 보증금 135,900,000원의 김명신 주택임차권 때문에 겉으로는 낙찰가보다 임차보증금이 큰 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 김명신 미배당액 9,506,000원이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 김명신에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
문제는 확약이 김명신에게만 적용된다는 점입니다. 별도의 실제 임차인 조성우는 2025.03.05. 전입해 기준권리보다 앞서며, 보증금 2,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 131,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 120,000,000원이고 최근 거래 추세도 -17.5%이므로, 신건을 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 김명신 확약 확인과 조성우 인수액, 최근 하락 시세를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
