인천지방법원 2026타경503259. 검바위역 북서측 인근에 위치한 검암동 다세대주택 5층 501호입니다. 건물은 2011년 12월 12일 사용승인을 받았으며, 해당 호실의 전유면적은 59.46㎡입니다. 현재 소유자는 김숙경이고, 주택도시보증공사가 166,500,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리 흐름에서 중요한 것은 은행 근저당이 아닙니다. 과거 강서농업협동조합·국민은행·한화생명의 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 그러나 우진곤의 보증금 166,500,000원 주택임차권등기가 남아 있으며, 전입일과 임차권등기일이 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 사실만으로 임차권까지 소멸한다고 보면 안 됩니다.
매각물건명세서에는 해당 임차권이 인수권리로 기재되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 함께 명시돼 있습니다. 신건 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 이 확약이 임차인의 대항력 포기와 미배당 보증금 비승계까지 포함하는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 528-8, 5층 501호 도로명주소: 허암길 15 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전유면적 / 층수 | 59.46㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2011.12.12 |
| 단지 | 파크빌A동 · 6세대 |
| 소유자 | 김숙경 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2026.04.23 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 임차권등기 | 을구 11번 · 우진곤 · 보증금 166,500,000원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
현재 권리관계에서 확인되는 실제 임차인은 우진곤 1명입니다. 우진곤은 2022년 1월 27일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 12월 13일 확정일자를 받았습니다. 2024년 2월 21일 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
경매개시결정일은 2026년 4월 23일이므로 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 미회수 보증금에 관한 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 우진곤 501호 전체 |
166,500,000원 | 전입 2022.01.27 확정 2021.12.13 등기 2024.02.21 |
대항력 有 우선변제 有 선순위 임차권 |
신건 전액배당 시 0원 미배당 시 승계 가능성 · 확약 효력 확인 |
해당 확약은 우진곤의 임차권등기에 관한 것으로, 다른 권리나 임차인에게 자동으로 확대 적용되는 것은 아닙니다. 특히 임차권등기 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 법적으로 구별되므로 확약서 원문에서 대항력 포기·잔여보증금 비승계의 범위와 효력을 확인해야 합니다. 이 범위까지 유효하게 정리되는 경우 해당 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 볼 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1.82억은 최근 평균보다 높다
동일 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025년 5월의 135,000,000원이며, 다른 거래는 2025년 2월의 189,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 162,000,000원으로, 최저가 182,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 (최신) | 59.4㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 59.4㎡ | 2층 | 189,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 162,000,000원 |
| 경매 최저가 | 59.46㎡ | 5층 | 182,000,000원 |
최저가는 최근 평균 대비 112.3%입니다. 2025년 2월 거래는 189,000,000원이었지만, 이후 2025년 5월에는 135,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 2건뿐이므로 시장 전체의 지속적인 하락 추세를 단정할 수는 없지만, 확인된 거래 순서상 최근 가격이 이전 거래보다 낮아졌다는 점은 반드시 반영해야 합니다.
따라서 과거 고가 거래가 포함된 평균만 보고 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 가장 최근 거래가 135,000,000원이라는 점에서, 신건 최저가에 곧바로 가격 경쟁력을 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (신건 매각가 182,000,000원 가정)
신건 최저가에 낙찰되는 경우의 예상배당입니다. 임차보증금 166,500,000원이 우선배당으로 전액 반영되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,348,000원 |
| 1. 우진곤 · 임차보증금 우선변제 | 166,500,000원 | 166,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 166,500,000원 | 12,152,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 3,348,000원은 추정치입니다. 우진곤과 주택도시보증공사에 각각 같은 166,500,000원의 채권액이 기재돼 있으므로 보증금 대위변제·채권승계에 따른 동일 채권의 중복계상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것으로, 두 채권이 독립적으로 확정됐다는 의미는 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다
이 사건에서 특히 주의할 점은 선순위 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 잔여 금액의 매수인 인수가 문제될 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수액 | 인수 반영 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 182,000,000원 | 0원 | 182,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 145,600,000원 | 23,738,400원 | 169,338,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 116,480,000원 | 52,450,720원 | 168,930,720원 |
유찰 시 인수액은 선순위 임차보증금 미배당을 전제로 한 룰상 계산치입니다. 실제 인수액은 배당 결과와 제출된 말소동의 확약서의 효력에 따라 달라집니다. 해당 임차권의 대항력 포기 및 미배당 보증금 비승계까지 유효하게 확인되는 경우에는 그 임차인에 관한 실질 인수액을 0원으로 처리해야 하며, 위 룰상 금액을 추가 부담으로 중복 계산하지 않습니다.
두 경우 모두 최근 실거래 평균 162,000,000원보다 높습니다. 선순위 보증금을 떠안는 구조에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되므로, 최저매각가만 보고 시세보다 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 검암동, 인천2호선 검바위역 북서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 검바위역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2011년 12월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수 및 난방 설비, 필로티 주차장을 갖추고 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 마감·하자·수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 남측 폭 약 6m 도로와 서측 폭 약 8m의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 229.0㎡, 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 공법상 제한. 상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 최근 거래 간 가격 차이도 커 가격 산정과 향후 매도 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기·임차권등기 말소·미배당 보증금 비승계가 어느 범위까지 명시돼 있는지 확인해야 합니다.
- 우진곤 임차권 확인. 보증금 166,500,000원, 전입 2022.01.27, 확정일자 2021.12.13, 임차권등기 2024.02.21의 선순위 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 채권 중복 확인. 우진곤 보증금과 주택도시보증공사 신청채권이 모두 166,500,000원으로 기재돼 있습니다. 대위변제·채권승계 여부를 확인하고 동일한 보증금 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 유찰가와 인수액 구분. 1회 유찰 145,600,000원, 2회 유찰 116,480,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 평가하지 말고 미배당 보증금 및 확약 효력을 함께 검토해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 최신 확인 거래가 135,000,000원입니다. 최근 평균 162,000,000원보다 낮으므로 추가 거래와 인근 유사 다세대주택의 매매가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현재 거주자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 내부를 확인하지 못한 물건이므로 현장 상태, 수리비, 누수, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 주소 대조. 소재지는 서구 검암동으로 기재돼 있으나 등기 표기에는 서해구 검암동이 사용돼 있습니다. 또한 거래정보의 파크빌A동과 등기상 파크앤빌 표기를 원본과 대조해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약서로, 가격 위험은 실거래로 판단”
이 물건은 선순위 임차권등기가 존재하기 때문에 처음부터 권리가 깨끗한 유형은 아닙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐고, 신건 매각가 기준 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 확약서 원문에서 대항력 포기와 잔여보증금 비승계 효력까지 확인하는 것이 중요합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 182,000,000원은 최근 동일 면적 평균 162,000,000원의 112.3%이며, 최신 거래 135,000,000원보다 높습니다. 확인된 거래에서는 최근 가격이 이전 거래보다 낮아졌습니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 실거래 표본까지 감안하면 신건 가격에 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
특히 확약 효력이 불완전하여 미배당 보증금을 인수해야 한다면, 유찰 이후에도 실질취득 총액이 최근 평균 시세를 웃돌 수 있습니다. 반대로 해당 임차권의 비승계가 유효하게 확인된다면 인수액을 0원으로 처리하고 새로운 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다.
결론적으로 신건 가격 메리트는 부족하며, 선순위 임차권의 확약 효력 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 단순한 최저가 할인보다 실제 인수 여부와 최근 실거래를 함께 보는 것이 핵심입니다.
