인천지방법원 2026타경503271. 부평동 엠타워 4층 402호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2020.06.19 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.05.04 동안산세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 국의 추가 압류, 방실희의 주택임차권등기, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 숫자만 보고 가장 주의해야 할 부분은 방실희의 215,000,000원 임차보증금입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2021.06.15로 말소기준인 2022.05.04보다 빠르고 배당요구도 있어, 원칙적인 권리 구조만 보면 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 203-25 엠타워 4층 402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로 5-10 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2010.08.25 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.06.19 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.05.04 갑구 12번 압류 · 국 (처분청 동안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0
방실희는 2021.06.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤 2023.08.04 임차보증금 215,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구까지 해 우선변제권 행사 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방실희 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.15 / 2021.06.15 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 박주연 | 2025.12.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
보증기관 명의의 별도 임차인·대위승계 신고는 확인되지 않으므로 실제 임차인은 방실희·박주연 2명으로 정리합니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다.
③ 배당과 인수 — 현 회차에서는 보증금 전액 배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 방실희 보증금 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 5,064,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 224,000,000원 가정. 집행비용 3,936,000원과 방실희 보증금 215,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 5,064,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당액은 2,280,936,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 가격 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 224,000,000원, 신건 최저매각가도 224,000,000원입니다. 현재 소유자가 2020.06.19 소유권을 취득할 때 등기된 거래가액은 215,000,000원이지만, 이는 과거 취득가일 뿐 현재 시장가격을 대신할 수 없습니다. 최신 실거래 표본이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. (철근)콘크리트 구조의 10층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2010.08.25입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접하고 도로 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 방실희 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 전제로 합니다. 입찰 전 제출된 확약서의 대상·조건·말소 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 박주연 점유 확인. 2025.12.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 명도 일정과 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 224,000,000원 자체를 현재 시세로 간주하지 마십시오.
- 유찰 시 계산 분리. 일반 배당 시나리오상 1회 유찰 39,108,800원, 2회 유찰 74,447,040원의 임차보증금 미배당이 계산되지만, 확약이 유효하게 적용되면 방실희에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 배당 변수 확인. 집행비용 추정과 세금·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 요소는 매각 직전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘215,000,000원’이 아니라 ‘확약의 유효성’
표면적으로는 보증금 215,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 224,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담이 커 보이는 사건입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 방실희에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 최저가와 같은 224,000,000원으로 봅니다.
다만 확약은 방실희 임차권에만 적용되므로 별도 점유자 박주연의 현황은 따로 확인해야 합니다. 박주연은 말소기준보다 늦은 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또 현재 가격을 비교할 최근 실거래 표본이 없으므로 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 얼마냐’보다 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 그대로 작동하는지, 그리고 점유관계를 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.
