인천지방법원 2026타경503289. 부평동 건영아파트 5층 501호입니다. 감정가는 152,000,000원이며 유찰 없이 감정가 그대로 첫 매각을 진행하는 신건입니다. 현 소유자는 최창업으로, 2022년 3월 11일 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 164,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액 역시 164,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 근저당 실행형 경매와 성격이 다릅니다. 현재 등기부에 남아 있는 핵심 권리는 김규리의 주택임차권등기입니다. 전입 및 점유 개시가 2022년 3월 11일로 말소기준인 2023년 5월 17일보다 앞서고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 이 때문에 단순히 임차권등기의 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력을 배제해서는 안 됩니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 하지만 임차권등기 말소동의와 임차인의 잔여 보증금 청구권·대항력 포기가 동일한 것은 아닙니다. 확약서 원문에서 말소 범위, 잔여 보증금 인수의무 해소 여부 및 적용 조건을 대조해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 452-1 건영아파트 5층 501호 도로명: 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 31 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 임차권등기상 5층 501호 52.88㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 6층 규모 · 5층 501호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 · 갑구 6번 · 국(도봉세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 말소동의 확약
말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 도봉세무서장 압류입니다. 이후의 계양세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신한은행 근저당권(채권최고액 72,000,000원)은 2021년 8월 2일 이미 해지·말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 3명
확인된 임차인·전입자는 김규리, 김주영, 조흥식입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인된 임차보증금은 김규리의 164,000,000원이고, 다른 전입자들의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김규리 501호 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.03.11 확정 2022.02.23 |
164,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 확인 HUG 말소동의 확약서 제출 인수의무 해소 범위 확인 필요 |
| 김주영 전입자 |
전입 2025.07.16 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 임대차관계·보증금 확인 필요 |
| 조흥식 전입자 |
전입 2025.07.16 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입일 기준 대항력 없음 우선변제 미확인 임대차관계·보증금 확인 필요 |
김주영과 조흥식의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각자의 실제 점유 경위와 임대차관계를 추가로 확인해야 합니다. 김규리의 임차권에 관한 확약서는 다른 전입자에게 자동으로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정 · 확약 효과 미반영 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 · 김규리 (우선변제) | 164,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김규리 보증금 미배당액 | — | 14,928,000원 |
집행비용 추정치를 공제하고 김규리의 보증금에 우선배당하는 계산입니다. 주택도시보증공사의 별도 표시 청구액을 실제 임차보증금에 다시 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 채권관계와 확약서의 효력 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당액
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 잔여 보증금 인수의무가 유지된다면 낮아진 낙찰가만으로 실질 취득비용이 감소했다고 판단할 수 없습니다. 아래는 확약서의 법률효과를 적용하기 전의 회차별 계산입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당액 | 확약 적용 시 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 152,000,000원 | 14,928,000원 | 인수의무 해소 확인 시 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 121,600,000원 | 44,902,400원 | 인수의무 해소 확인 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 97,280,000원 | 68,871,040원 | 인수의무 해소 확인 시 실질 인수 0원 |
확약 효력이 확인되지 않는다면 배당 부족액의 인수 가능성을 반영하여 실질 취득비용을 판단해야 합니다. 반대로 확약서가 김규리의 잔여 보증금 인수의무까지 해소한다면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 김주영·조흥식의 임대차관계와 점유 문제는 여전히 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구 부평동 굴다리오거리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 경인전철 부평역과 인천지하철 1호선 부평시장역이 각각 남서측 및 북서측 근거리에 위치합니다. 시내버스정류장도 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 아파트 중 5층 501호이며, 일반적인 상하수도 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형의 평탄한 아파트 부지이며 서측 소로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 있으나, 거래가액 164,000,000원의 과거 소유권 이전 기록만으로 현재 매각 가능한 시세를 확정할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 확인하는 것이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 임차인의 대항력 포기, 잔여 보증금 인수의무 해소 범위 및 확약 이행조건까지 확인해야 합니다.
- 김규리의 임차보증금 확인. 전입 2022.03.11, 확정 2022.02.23, 보증금 164,000,000원입니다. 확약 효력이 인정되지 않을 경우 신건 기준 미배당액 14,928,000원의 인수 가능성이 있습니다.
- 다른 전입자 확인. 김주영·조흥식의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 기재된 전입일은 말소기준권리 이후지만 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관의 채권관계. 주택도시보증공사의 경매 신청채권과 김규리 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인하고 동일한 경제적 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 3번 임차권등기의 인수 문구 및 확약서 단서가 매각기일까지 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 동일 면적 실거래와 층별 가격, 현재 매물 호가를 확인하고 확약 효력에 따른 실질 취득비용을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자와 권원, 이사 협의 및 인도 절차를 확인해야 합니다. 임차권등기의 말소와 현실적인 점유 이전은 별개의 문제입니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 및 기타 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·HUG 확약서의 최신 원본을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.64억 보증금보다 중요한 확약서의 효력”
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 김규리는 말소기준권리보다 앞선 전입 및 확정일자를 갖추고 있고, 신건 배당 계산상 14,928,000원의 보증금이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 해당 확약이 잔여 보증금 인수의무까지 해소하는 것으로 확인된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 즉시 무인수·저가 매물로 결론 내리기는 어렵습니다. 확약서의 효력과 대항력 포기 범위가 먼저 확인되어야 하고, 김주영·조흥식의 임대차관계도 별도로 남아 있습니다. 현재 시세를 검증할 실거래 비교자료 역시 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문·점유관계·최근 시세를 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 하는 조건부 검토형입니다.
