인천지방법원 2026타경503296. 도화두손지젤시티 비동 9층 905호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이효석이고, 2022.07.06 소유권이전 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 소유권이 아니라 을구 1번 손유진의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.05.28, 확정일자는 2022.05.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.06.24이며 보증금은 125,000,000원입니다.
이 임차권은 2026.04.24 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 94,100,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,093,800원을 먼저 제외하고 임차인에게 92,006,200원이 배당되어, 룰상 부족분 32,993,800원이 매수인 인수액으로 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 즉 룰상 인수액 32,993,800원은 확약을 적용하지 않았을 때의 계산값이고, 본 리포트의 실질취득은 현재 최저가인 94,100,000원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 9층905호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 염전로168번길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 본건 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제9층 제905호 |
| 소유자 | 이효석 · 2022.07.06 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,100,000원 / 94,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 민간임대주택등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2022.07.06 이효석에게 이전됐고, 그보다 앞선 2022.06.24부터 손유진의 주민등록 및 점유가 시작됐습니다. 임차권등기는 2024.07.18 이뤄졌으며, 2026.04.24 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 이후 2026.05.20 부천시 압류가 등기됐으나 2026.06.17 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손유진 | 제9층 제905호 20.7376㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.05.30 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 반영 인수 0원 |
손유진은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 중복신고나 대위·승계 임차인으로 표시된 사람이 아닙니다. 배당요구는 2024.07.18 이뤄졌고, 확정일자와 선순위 점유를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영하면 매수인에게 남는 실질 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 단정은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 94,100,000원입니다. 이 사건에서는 동일 오피스텔의 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 최저가 94,100,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 확약을 반영한 실질취득액도 94,100,000원이므로, 가격 메리트 여부는 입찰 전 동일 건물·유사 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,100,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,800원 |
| 1. 임차인 손유진 보증금 | 125,000,000원 | 92,006,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 확약을 적용하기 전 권리순위 계산입니다. 이 계산에서는 손유진 보증금 부족분 32,993,800원이 매수인 인수액으로 표시되지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 인천서화초등학교 북서측 인근이며, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층 905호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 20m, 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 가로장방형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 7,012.2㎡, 공시지가는 1,856,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 을구 1번 손유진 주택임차권등기가 확약의 대상인지, 말소 조건과 범위를 매각물건명세서 및 제출서류 원본에서 대조해야 합니다.
- 확약 전·후를 구분. 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 룰상 인수액은 32,993,800원입니다. 확약 적용 후 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
- 유찰만 보고 판단하지 않기. 1회 유찰 시 룰상 인수액은 51,475,040원, 2회 유찰 시 66,260,032원으로 증가합니다. 선순위 임차권 구조에서는 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가·최저가 94,100,000원의 가격 메리트는 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제 절차상 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 “임차권”보다 “확약”을 봐야 한다
표면적으로는 보증금 125,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 94,100,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산도 임차인에게 92,006,200원을 배당한 뒤 32,993,800원을 매수인 인수액으로 남깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있기 때문에 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 94,100,000원입니다. 다만 최근 실거래 수치 없이 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 입찰 전 최우선 확인사항은 확약서 원본과 을구 1번 임차권의 말소 범위, 그리고 동일 건물의 실제 거래가격입니다.
