수원지방법원 2025타경2936. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2와 기호 4 건물은 각각 지상 2층의 철근콘크리트구조 단독주택으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트 경매와 달리 여러 부동산의 일괄매각 범위, 지번변경, 토지이용규제, 제시외 물건의 처리까지 함께 검토해야 하는 물건입니다.

등기상 소유자는 유한회사동보홀딩스입니다. 기존 아산신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 6월 27일 설정된 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 북부산신용협동조합 근저당과 압류 3건은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 문제와 실제 세금채권이 배당에서 얼마를 가져가는지는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 전주성가신협

권리 흐름에서 중요한 사실은 아산신용협동조합의 선행 근저당이 이미 말소됐다는 점입니다. 2023년 3월 24일 설정된 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당은 같은 해 6월 27일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 그날 새로 설정된 전주성가신용협동조합의 을구 3번 근저당입니다.

이후 북부산신용협동조합 근저당권과 경기광주세무서장, 국민건강보험공단, 광주시의 압류가 설정됐습니다. 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인 신고 내역 없음. 현재 산정상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 단독주택 여러 동이 포함되는 일괄매각이므로 실제 점유자와 사용관계는 각 건물별 현장조사 및 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 감정가와 일괄매각 범위가 핵심

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,942,608,160원입니다. 현재 회차에서 감정가 그대로 입찰한다면 가격 할인은 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 또는 높은지 판단할 직접적인 거래 근거가 없습니다.

따라서 일반적인 아파트처럼 동일 평형 평균과 간단히 비교하기보다는 일괄매각 대상 토지 및 건물 전체를 기준으로 평가해야 합니다. 특히 다음의 매각조건은 가격 판단에 직접적인 영향을 줍니다.

제시외 물건은 평가에 포함된 임목과 달리 그 귀속 및 매각 포함 여부를 별도 확인해야 합니다. 목록 4의 지번변경 역시 실제 건물 위치, 토지와의 대응관계 및 일괄매각 목록을 대조할 필요가 있습니다. 전체 매각목록의 면적과 건물별 상태를 확정하기 전에는 단순한 토지 단가나 건물 가격만으로 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,942,608,160원 가정)

근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 집행비용은 41,826,082원으로 산정됐으며, 국세·지방세 등 압류채권의 실제 배당액과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 표시된 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.

현재 가정에서는 근저당권자에게 총 2,520,000,000원이 배당되고, 소유자에게 1,380,782,078원이 남는 구조입니다. 전주성가신용협동조합의 경매 청구액은 1,882,458,773원이지만, 표시된 예상배당액은 청구액이 아닌 채권최고액 2,160,000,000원을 기준으로 계산됐다는 차이가 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 여력도 감소

신건과 1회 유찰 가정에서는 집행비용 차감 후 근저당권 채권최고액 기준 전액 배당이 가능한 것으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 시에는 총 채권액 2,520,000,000원 중 2,495,636,530원만 배당되어 24,363,470원의 미배당이 발생합니다.

이 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족분을 의미하며, 현재 분석상 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다. 단, 국세·지방세 등의 실제 우선배당이 반영되면 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 지월3리마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 및 자연림이 혼재하며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통사정도 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 기호 2와 기호 4는 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 2층 단독주택입니다. 외벽은 라임스톤 붙임 마감 등이며 로이복층 유리 및 샷시창호가 설치돼 있습니다. 기본적인 전기설비와 위생 급·배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 기호 2 이용상태. 1층은 거실·주방·욕실 등, 2층은 가족실·침실 3개·욕실 2개·드레스실·다용도실 등으로 이용 중입니다.
• 기호 4 이용상태. 1층은 거실·주방·침실·욕실·다용도실 등, 2층은 침실 4개·욕실 2개·드레스실·창고 등으로 이용 중입니다.
• 토지. 확인된 토지 현황은 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 331.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 개별공시지가는 420,800원/㎡입니다. 해당 면적은 확인된 토지 현황값으로, 일괄매각 대상 전체 면적을 의미하지는 않습니다.
• 주요 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 일부 토지는 한강 수변구역에 저촉되며, 토지거래계약에관한허가구역 해당 사항도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 복수의 단독주택·토지를 함께 취득하는 일괄매각입니다. 매수자는 전체 자산의 활용계획과 토지별 규제, 건물 상태를 함께 검토해야 합니다. 확인된 비교 거래가 없어 실제 매도 가능 가격이나 환금 기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 대조. 매각 대상 전체 토지와 건물의 목록별 지번·면적·소유관계 및 실제 현황을 대조하세요. 목록 4 건물의 2023.03.16 지번변경 사항도 확인해야 합니다.
• 제시외 물건 처리. 목록 6·8 지상 자생 임목은 토지가격에 포함됐지만, 목록 7의 컨테이너 2동과 이동식화장실 1동은 평가에서 제외됐습니다. 해당 물건의 소유관계와 매각 포함 여부, 철거·인도 문제를 확인하세요.
• 세금 압류 검증. 경기광주세무서장·국민건강보험공단·광주시의 압류 3건에 관해 실제 체납액, 교부청구액 및 법정기일을 확인하세요. 당해세 우선배당 여부에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 전주성가신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2023-840호, 북부산신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2024-1581호를 대조하고, 일괄매각 대상과의 관계를 검토하세요.
• 실제 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 각 단독주택의 실제 점유자, 사용·수익관계 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 토지이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수변구역 및 토지거래허가구역 관련 사항을 필지별로 확인하고 향후 이용계획과 맞는지 검토하세요.
• 감정가 검증. 전체 일괄매각 대상의 토지·건물별 평가액과 실거래 사례를 대조하세요. 확인된 비교 시세가 없는 상태에서 감정가나 유찰 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 중요한 것은 매각범위와 가격 검증”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 기존 아산신용협동조합 근저당은 이미 말소됐으며, 전주성가신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 입찰 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 국세·지방세 등 압류 3건이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 하고, 단독주택과 토지의 일괄매각 범위, 제시외 물건의 처리, 건물 지번변경 및 필지별 이용규제도 검토해야 합니다.

특히 감정가 3,942,608,160원이 실제 시장가격에 비해 적정한지는 아직 판단할 근거가 부족합니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 미배당액 24,363,470원이 발생하지만, 그 자체가 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리 소멸 구조와 별개로 전체 매각목록의 실물 가치와 실제 취득조건을 확인하는 것이 핵심입니다.