인천지방법원 2026타경503314. 부평동 대준블루온 11층 1105호, 등기된 전유부분 22.4175㎡ 전부를 임차한 이해진 씨의 주택임차권등기가 핵심입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 13일, 확정일자는 2022년 1월 19일, 점유개시는 2022년 2월 28일, 주민등록일자는 2022년 3월 23일이며 보증금은 99,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026년 4월 24일이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 99,000,000원일 때 집행비용 2,182,000원을 먼저 빼고 임차인에게 96,818,000원이 배당돼 2,182,000원이 미배당으로 남으며, 그 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 99,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제11층 제1105호 22.4175㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 · 사용승인일 2012.09.07 |
| 소유자 | 박경배 (2023.04.06 매매, 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 말소동의 확약
과거 신한은행 근저당권과 하나은행 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 실질적으로 살펴야 할 권리는 2024년 3월 22일 등기된 이해진의 주택임차권과 2026년 4월 24일의 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 데이터상 말소기준은 이 강제경매개시결정으로 선언돼 있지만, 임차인의 주민등록일자 2022년 3월 23일이 그보다 앞서므로 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이해진 | 제11층 제1105호 22.4175㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.23 | 2022.01.19 | 99,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 이해진 씨는 보증금 99,000,000원, 확정일자 2022년 1월 19일, 주민등록일자 2022년 3월 23일이며 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액이 모두 99,000,000원이지만, 이해진 씨는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 별개의 실제 임차인으로 취급합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 이해진 보증금(우선변제) | 99,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분 2,182,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 1회 유찰 시 계산상 21,625,600원, 2회 유찰 시 37,180,480원으로 증가합니다. 다만 본 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 위 금액은 확약을 반영하기 전 룰상 계산값입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 99,000,000원입니다. 소유권 변동 기록에도 2022년 황세정 취득가와 2023년 박경배 취득가가 각각 99,000,000원으로 나타나지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 북서측 약 6미터, 북동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 임차권 인수위험을 실질 0원으로 보는 근거이므로 제출된 확약서의 대상 권리와 말소 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 이해진 임차권은 보증금 99,000,000원, 대항력·우선변제권이 있는 권리입니다. 확약 적용 전제로만 인수 0원 판단이 가능합니다.
- 배당 구조 확인. 현 회차 배당계산상 집행비용 2,182,000원 후 임차인에게 96,818,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당액이 없습니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 없어 99,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 현황·점유 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 임차권등기 외 실제 점유현황과 인도 가능성을 현장 및 원문서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 매각기일 직전 권리변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘임차권’이 아니라 ‘확약의 효력’
표면만 보면 보증금 99,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있는 전형적인 인수위험 물건입니다. 현재 매각가 99,000,000원을 기준으로도 배당 후 2,182,000원이 남고, 유찰되면 계산상 미배당액은 더 커집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 결론은 단순히 “대항력 임차인 있음”이 아니라 “대항력 임차인은 있으나 확약으로 주된 인수위험이 해소된 구조”입니다. 다만 최근 실거래 시세가 제공되지 않아 현재 최저가 99,000,000원의 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 권리 쪽은 확약 원문 확인이, 가격 쪽은 최신 실거래 검증이 각각 최종 입찰 전 필수 과제입니다.
