인천지방법원 2026타경503344. 미추홀구 주안동 푸르미 9층 901호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자 김관환이 2018년 198,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 173,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 봐야 하는 것은 가격보다 선순위 주택임차권과 확약서의 적용 범위입니다. 김태오의 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 설정됐고, 등기상 보증금은 증액 후 173,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어 해당 임차권은 확약의 효력이 정상적으로 이행되는 전제에서 인수 실질액을 0원으로 봅니다.

문제는 2025.07.07 전입한 임정화와 신정용입니다. 두 사람 모두 경매개시결정 이전에 전입했지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력과 보증금 인수액을 확정할 수 없으므로 별도의 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 임차권등기자 김태오 외에 임정화·신정용의 전입 사실이 확인됩니다. 이들 추가 전입자에 대해서는 위 확약서만으로 인수 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 및 추가 전입자 — 확약 밖 위험

실제 조사 대상은 등기 임차권자 1명과 추가 전입자 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 집계하며, 김태오의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다

푸르미는 24세대 규모의 건물입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 2021년 6월 거래 1건으로, 거래가는 220,000,000원입니다.

최저가 175,000,000원은 이 과거 거래가의 79.5%입니다. 단순 금액 차이는 45,000,000원이지만, 비교 거래 시점이 2021년이므로 이를 현재 시세의 할인율로 해석하면 안 됩니다. 2026년 매각 물건의 가격 경쟁력을 판단하려면 현재의 유사 면적 거래와 호가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

신청채권자 청구액 기준의 단순 추정배당입니다. 선순위 임차권의 실제 배당관계, 임차인 최우선변제, 당해세 등은 별도 확인 대상이므로 최종 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액은 매각대금 배분액에 포함되지 않으며, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 추정

유찰될수록 최저매각가는 하락하지만, 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 김태오의 임차권은 확약서로 별도 해소되는 구조이나, 추가 전입자에게는 해당 확약이 적용되지 않습니다. 따라서 유찰 후 최저가만 보고 실질취득비용이 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 석바위로80번길 소재. 주변에는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 시민공원역 등이 소재합니다.
• 건물. 2018.02.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지상 13층 중 9층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방시설, 카리프트, 도시가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 민간임대주택등기가 있어 관련 등록 및 권리관계 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 1,647,000원/㎡이며 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 24세대 규모로, 확인되는 유사 면적 거래는 2021년 1건입니다. 최근 거래에 근거한 현재 환금성 및 적정가격 판단에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 효력 및 임차권등기의 실제 말소 이행 절차를 확인하세요.
• 추가 전입자. 임정화·신정용의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 인수금 재계산. 김태오 임차권의 실질 인수 0원과 추가 전입자의 미확정 인수 가능성을 구분해 실질취득 총액을 산정해야 합니다.
• 실거래 재검증. 2021년 거래가를 현재 시세로 사용하지 말고, 입찰 전 유사 오피스텔의 최신 거래와 호가를 별도로 확인하세요.
• 배당표 검토. 예상배당은 신청채권액 기준의 추정입니다. 임차권의 선순위 관계와 우선변제, 조세채권 등이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 의무기간과 매각 후 관련 절차를 확인하세요.
• 점유·관리비. 실제 점유자, 명도 가능성, 공용부분 미납 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약된 임차권 0원 ≠ 전체 인수 0원”

이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있다는 점이 핵심입니다. 다만 그 효력은 확약 대상인 임차권에 한정됩니다.

임정화·신정용의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 만큼, 추가 인수 위험은 별도로 남습니다. 아울러 175,000,000원의 최저가가 2021년 거래가 220,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.

결론은 주된 임차권의 인수는 확약으로 해소되지만, 전체 권리분석과 실질취득액은 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 확약서의 실제 이행 가능성과 추가 전입자들의 권리관계를 먼저 확인하고, 최신 거래를 바탕으로 가격을 재평가해야 합니다. 신건 가격 자체보다 미확정 인수 위험을 해소하는 것이 우선입니다.