인천지방법원 2026타경503350. 인천 남동구 간석동 ‘엑설런트’ 제6층 제601호, 전용 15.85㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2022.05.23 매매를 원인으로 2022.05.27 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 85,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 권리관계와 가격을 반드시 분리해서 보는 데 있습니다.
임차인 김하은은 임대차계약일 2022.04.16, 확정일자 2022.04.21, 전입·점유개시 2022.05.06이며 보증금은 85,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.06.30 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 신건 배당 계산만 보면 보증금 중 34,336,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있지만, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 280-7 엑설런트 6층 601호 · 경인로626번길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 15.85㎡ · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 제6층 제601호 15.85㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2022.05.06 / 2022.04.21 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
김하은은 임차권등기명령에 따라 2024.08.08 주택임차권을 등기했고 배당요구도 했습니다. 전입일 2022.05.06은 말소기준권리인 2023.06.30 압류보다 빠르므로, 확약이 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 신건 52,000,000원 가정에서 집행비용 1,336,000원을 제외한 임차인 예상배당은 50,664,000원이며, 룰상 부족분은 34,336,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
엑설런트는 28세대이고 2011.07.12 준공됐습니다. 동일 면적 15.85㎡의 최근 거래를 보면 2025.07 거래가 40,000,000원, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 52,000,000원으로 최근 시세의 130.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 15.85㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2024.05 | 15.85㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 15.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2022.08 | 15.85㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 15.85㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2022.05 | 15.85㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 15.85㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2022.03 | 15.85㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2021.12 | 15.85㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.85㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
전체 12건 평균은 66,750,000원이지만 과거 78,000,000원·85,000,000원 등 높은 가격대 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 40,000,000원이고 최신 거래도 40,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세 차이는 -42.2%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 현재 52,000,000원은 최근 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 임차인 김하은 보증금 | 85,000,000원 | 50,664,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 34,336,000원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 인수 계산
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 52,000,000원 | 34,336,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 41,600,000원 | 44,548,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,280,000원 | 52,719,040원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 김하은 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 각 회차의 룰상 인수액과 별개로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실제 가격 비교 기준은 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 8층 건물 내 6층 601호입니다.
- 입지. 간석오거리역 남측 인근으로 다세대·근린생활시설·학교 등이 분포하는 준주거지대이며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 327.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 1,634,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 소로1류에 접합니다.
- 관리비. 현관에 관리비청구서 10장이 붙어 있는 것으로 기재돼 있어 체납 여부 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김하은 임차권등기에 적용되는지 매각물건명세서 원본과 함께 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 66,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 40,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 거래 추세가 -42.2%이므로 과거 78,000,000원·85,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 편이 타당합니다.
- 관리비 확인. 현관에 관리비청구서 10장이 붙어 있다는 기재가 있으므로 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 현재 52,000,000원과 1회 유찰 41,600,000원, 2회 유찰 33,280,000원을 최근 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 처음 보면 보증금 85,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 실제 신건 배당 계산에서도 34,336,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 핵심입니다. 신건 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 40,000,000원의 130.0%이며, 최근 거래 추세는 -42.2%입니다. 전체 12건 평균 66,750,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 현재 시장을 더 잘 반영하는 최근 거래 기준에서는 오히려 높은 가격입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격 자체에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
