인천지방법원 2026타경503364. 문학동 341-13 소재 4층 403호, 전유부분 33.96㎡ 전부를 대상으로 한 다세대주택 경매입니다. 현재 소유자는 강선호이고 2022.12.08 매매를 원인으로 2023.01.18 소유권이전이 접수됐으며, 당시 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 근저당이 아니라 도해창의 주택임차권등기입니다. 과거 국민은행·원광신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026.04.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
도해창은 2022.12.14 임대차계약, 2023.01.17 주민등록 및 확정일자, 2023.01.18 점유개시, 2024.12.09 임차권등기라는 순서를 가집니다. 모두 2026.04.27 말소기준보다 앞선 구조라 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 봐야 합니다. 보증금 110,000,000원이 최저가 92,000,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 341-13 4층403호 · 인천광역시 미추홀구 매소홀로541번길 9-42 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 제4층 제403호 33.96㎡ 전부 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상4층/지하1층 · 사용승인일 2001-10-26 |
| 소유자 | 강선호 · 2022.12.08 매매 · 2023.01.18 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘확약’이 결론을 바꾼다
실제 임차인은 도해창 1명입니다. 임대차계약은 2022.12.14, 주민등록과 확정일자는 2023.01.17, 점유개시는 2023.01.18이며 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.12.09에는 제4층 제403호 33.96㎡ 전부에 관해 주택임차권등기가 접수됐습니다. 전입신고가 2026.04.27 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도해창 | 제4층 제403호 33.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2023.01.17 / 2023.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 20,056,000원 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 원래는 인수가 늘어나는 사건
현재 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이고 유찰 0회의 신건입니다. 이 사건은 현재 시세와 직접 비교하기보다 대항력 임차권이 낙찰가 변화에 따라 어떻게 움직이는지를 먼저 이해해야 합니다. 보증금이 110,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당분이 늘어, 낮은 최저가만 보고 취득비용이 줄었다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 20,056,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 38,124,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 52,579,840원 | 0원 |
확약이 없다면 92,000,000원에서 룰상 20,056,000원, 73,600,000원에서는 38,124,800원, 58,880,000원에서는 52,579,840원으로 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 있어 도해창 임차권에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 도해창 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 도해창의 보증금 110,000,000원 중 89,944,000원이 배당되고, 20,056,000원이 미배당으로 남습니다. 통상의 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되지만, 본건은 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층/지하1층 건물의 제4층 제403호입니다. 사용승인일은 2001-10-26입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공원·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역·절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문조사 등을 참고해 평가됐습니다.
- 표식. 매각물건명세서에는 ‘남강쉐르빌’로 통칭되며 공동현관 윗부분 외벽에 ‘102’가 표식되어 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 도해창 임차권등기와 확약의 대상·조건·말소 절차가 서로 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 대금납부 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해 등기부에 임차권이 남지 않도록 해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 도해창의 주민등록 2023.01.17, 점유개시 2023.01.18, 확정일자 2023.01.17은 2026.04.27 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 확약 밖 권리 별도 확인. 확약의 효과는 해당 임차권에 한정됩니다. 현장·현황조사·명세서에서 다른 점유자나 별도 권리가 확인되면 독립적으로 분석해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정된 뒤의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 기준으로 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 등기상 2022.12.08 거래가액 115,000,000원은 현재 시세가 아닙니다. 권리 문제가 정리됐다는 사실과 현재 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 구조지만, 확약이 핵심 예외다”
표면만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 92,000,000원을 초과해 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 사건입니다. 현재 회차 룰상 인수액도 20,056,000원으로 계산됩니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하므로 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 도해창 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득은 최저가와 같은 92,000,000원입니다. 다만 이 결론의 전제 자체가 확약이므로, 입찰 판단의 마지막 확인점은 가격 숫자가 아니라 확약서 원문과 실제 말소 절차입니다.
