인천지방법원 2026타경503369. 계양구 임학동 민영빌라 4층 402호, 전용 46.22㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 송도용이며, 2022년 7월 11일 거래가 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 사건입니다.

특징은 경매개시결정 이전에 등기된 주택임차권입니다. 임차인 신미애의 전입일은 2021년 5월 17일, 확정일자는 2021년 4월 21일입니다. 등기된 임차권에는 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있어, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 발생합니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 해당 확약의 이행으로 인수 대상 임차권이 완전히 정리되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 확약서의 실제 내용과 신미애 명의 임차권 및 대항력의 처리 범위는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

현재 경매의 개시결정은 2026년 4월 27일 접수된 갑구 15번입니다. 그보다 앞서 2023년 7월 4일 접수된 을구 15번 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차권까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

과거 계양농업협동조합·국민은행·계양신용협동조합·상주농업협동조합·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 핵심적인 권리분석 대상은 신미애 명의 주택임차권등기와 이를 정리하기 위한 주택도시보증공사의 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이고, 신미애는 등기된 실제 임차인입니다. 신청채권자의 청구금액과 임차보증금이 각각 140,000,000원으로 기재되어 있더라도 이를 서로 독립된 임차인 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 대위·승계관계와 기초채권의 동일성은 확약서 및 관련 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

다음은 명세서상 확약의 효과를 배당 산식에 반영하기 전, 일반적인 선순위 임차권 배당·인수 구조를 보여주는 참고 추정입니다. 확약이 유효하게 이행되면 표에 표시된 임차보증금 부족액을 매수인의 실질 인수금으로 보지 않습니다.

집행비용은 추정액입니다. 신청채권자의 미배당액과 임차인 보증금 부족액은 별개의 독립채무로 확정된 금액이 아니며, 기초채권 및 대위·승계관계에 따라 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험의 관계

이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 최저매각가보다 큽니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 일반적인 인수형 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 낙찰가만 보고 실제 취득비용이 그만큼 저렴해졌다고 판단하면 안 됩니다.

* 실질취득 합계는 각 회차 예상 매각가와 일반 배당 산식상 미배당 보증금의 합계입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 포함되어 있으며, 보증금 140,000,000원을 중심으로 취득부담이 거의 고정되는 구조입니다. 이 합계는 확약 미적용 시의 참고 수치이고, 확약 이행 시에는 해당 임차권 인수를 0원으로 처리합니다.

⑤ 가격 판단 — 확약 효력과 실제 취득원가를 먼저 구분

감정가는 132,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 소유자가 2022년 7월 11일 등기한 거래가액은 140,000,000원입니다. 다만 과거 소유권 취득가액을 현재의 시장가격과 동일하게 취급할 수는 없습니다.

가격 메리트 판단은 해당 물건과 비교 가능한 최근 거래 및 실제 권리인수 부담을 함께 검토해야 합니다. 특히 이 사건은 확약의 유효한 이행 여부에 따라 매수인이 부담하는 실질취득 구조가 달라집니다. 따라서 신건 최저가만으로 시세보다 저렴하다거나 투자수익을 확보할 수 있다고 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천안산초등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 인천지하철 1호선 계산역·임학역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 인조석 붙임 외벽, 샷시창 등으로 구성되어 있으며 위생·급배수, 도시가스, 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 본건 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 건물과 인근 유사 물건의 거래가격, 건물 상태, 층별 선호도 등에 따라 매각가격이 달라질 수 있습니다. 실제 환금성 판단에는 비교 가능한 최근 거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 15번 주택임차권의 말소 및 매수인 인수위험 해소를 어떤 조건과 범위에서 보장하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 처리 확인. 신미애의 선순위 임차권과 관련해 대항력 포기 또는 잔여 보증금 청구의 처리 내용이 확약에 포함되는지 확인해야 합니다. 말소동의 사실만으로 모든 점유·대항력 문제가 자동 해결된다고 단정해서는 안 됩니다.
• 대위·승계 중복 주의. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 140,000,000원과 신미애의 임차보증금 140,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 말고, 실제 채권관계를 대조해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기와 과거 점유개시 사실은 확인되지만 현재 실제 점유관계는 현장조사와 최신 현황조사를 통해 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 확약 적용 시 인수 0원을 기준으로 최근 유사 다세대주택 실거래와 비교해야 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우에는 낙찰가에 산식상 인수액을 더한 실질취득비용을 비교기준으로 사용해야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비, 건물 유지관리 상태, 내부 수선 필요성 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 확약서 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 실효성이 중요하다”

이 사건은 대항력 있는 보증금 140,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하는 다세대주택입니다. 신건 최저가 132,000,000원만으로는 권리 위험이나 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 일반 배당 산식대로라면 미배당 보증금 10,648,000원이 발생하고, 유찰되더라도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 보증금 수준을 중심으로 유지됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약이 선순위 임차권을 완전히 정리하는 조건으로 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원입니다. 그 경우 낙찰가를 중심으로 취득비용을 판단할 수 있지만, 신미애 명의 임차권과 대항력의 처리 범위까지 확약서 원본으로 확인해야 합니다.

결론적으로 이 물건의 관건은 확약의 효력 확인과 가격 검증입니다. 권리정리가 확정되기 전에는 산식상 인수위험을 무시할 수 없고, 권리정리가 확인되더라도 현재 최저가가 실제 시장가격 대비 저렴한지는 별도 검토가 필요합니다. 선순위 임차권과 확약의 관계를 명확하게 확인한 후 취득원가를 판단해야 하는 사건입니다.