인천지방법원 2026타경503379. 구월동 캐슬베리 10층 1003호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 권리관계의 출발점은 2023.07.20. 주택도시보증공사가 설정한 청구금액 1,444,102,244원의 가압류입니다. 그보다 앞선 포항수산업협동조합·민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 2021.03.19. 해지로 이미 말소돼 있어 현재 경매의 말소기준은 이 가압류입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정과 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
다만 이 사건에서 반드시 따로 봐야 하는 권리는 최수명의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.02.09., 주민등록일자와 점유개시일자 2023.02.28., 확정일자 2023.02.09., 보증금 315,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 대항력 여부 자체는 확정되지 않아 본 분석에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 처리합니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 10층 1003호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동대로747번길 58 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 13층 건물 내 10층 · 임차권 범위 56.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 공대진 · 2021.04.15. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2023.07.20. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 추가 가압류, 국·서울특별시·금천구·국민건강보험공단·부천시의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 미상, 확약으로 실질 인수는 0원
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수명 | 10층 1003호 56.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.17. | 실질 0원 · 말소동의 확약 |
임차권등기에는 임대차계약일자와 확정일자가 2023.02.09., 주민등록일자와 점유개시일자가 2023.02.28.로 적혀 있습니다. 이 날짜들은 말소기준 가압류 2023.07.20.보다 앞서지만, 대항력 판정은 확인되지 않아 대항력 있다고 단정하지 않습니다. 따라서 원칙적으로는 보증금 315,000,000원의 인수 가능성을 조심해서 봐야 하지만, 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에서 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 214,000,000원과 최저매각가 214,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
확약을 반영하면 매수인의 권리상 실질취득은 현재 회차에서 214,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원으로 내려가지만, 이 역시 실거래 시세와의 비교 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 1,568,898,244원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 1,611,099,044원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 1,644,859,684원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,444,102,244원 | 210,204,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 1,779,102,244원, 예상 배당액은 210,204,000원, 미배당은 1,568,898,244원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북서측 인근이며, 오피스텔(주거용)·아파트·다세대주택·근린생활시설·상업용 빌딩·대형마트·극장 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천1호선 예술회관역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 10층 1003호이며 사용승인일자는 2020.09.09.입니다. 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·기계식주차장·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 도로상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 최수명의 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 보수 판단. 임차권등기에는 주민등록일자·점유개시일자가 2023.02.28.로 적혀 있으나 대항력 판정은 확정되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·금천구·국민건강보험공단·부천시 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 214,000,000원을 기준으로 곧바로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·말소 이행. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 낙찰 후 말소서류 이행 절차를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 315,000,000원보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건은 숫자만 보면 임차보증금 315,000,000원이 최저매각가 214,000,000원보다 커서 가장 먼저 경계해야 할 유형처럼 보입니다. 더구나 임차권등기상 계약·주민등록·점유 관련 날짜는 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 그래서 대항력은 함부로 없다고 단정할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 을구 3번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 정상적으로 반영하면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 매각가와 같은 214,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 가격 측면에서 싸다거나 비싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 확약의 실제 효력과 말소 이행을 확인하고, 별도로 시세를 검증하는 것입니다.
