인천지방법원 2026타경503383. 인천 검암동 라움-2 제2층 제201호, 전용 52.309㎡의 주거용 구분건물입니다. 소유자는 유명희이며, 2022년 8월 5일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구액은 168,000,000원입니다. 말소기준은 2026년 4월 28일 강제경매개시결정입니다.

권리분석에서 가장 먼저 확인할 부분은 경매개시결정보다 앞선 김성원의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 22일, 확정일자는 2022년 6월 21일, 전입 및 점유개시일은 2022년 7월 8일입니다. 2024년 8월 12일 보증금 168,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 문제가 발생할 수 있지만, 본건은 말소동의 확약서가 제출된 별도 사정이 있습니다.

반면 박창영은 2025년 10월 20일 전입한 별도 점유자로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 전입 시점만으로 대항력이 확정적으로 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 선순위 점유에 따른 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다. 김성원에 대한 확약의 효과와 박창영의 미확인 권리는 반드시 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

실제 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 김성원 보증금과 신청채권자의 청구액을 서로 독립적인 추가 임차보증금처럼 합산해서도 안 됩니다. 주택도시보증공사의 대위·승계 및 확약 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균보다 조금 낮지만 현재 시세는 불확실

라움-2의 전용 52.31㎡ 안팎 거래표본은 아래와 같습니다. 거래 전체 평균은 167,666,666원이지만, 비교적 나중에 이루어진 2022년 거래 2건의 평균은 170,000,000원입니다. 신건 최저가 168,000,000원은 이 표본 평균의 98.8%로, 가격 차이는 2,000,000원입니다.

전체 거래평균 167,666,666원과 비교하면 최저가는 100.2%이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 평가하기는 어렵습니다. 상대적으로 나중에 이루어진 2022년 거래와 비교해도 할인 폭은 1.2%에 불과합니다. 특히 박창영의 보증금 인수 가능액이 미상인 상태에서는 실질취득액이 168,000,000원으로 확정되지 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 과거 거래가보다 낮다는 이유로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정 · 확약의 법률효과 반영 전 배당 시뮬레이션)

집행비용 3,152,000원을 먼저 배당한 뒤 김성원에게 164,848,000원이 배당되는 계산입니다. 김성원의 룰상 부족액은 3,152,000원이지만, 제출된 말소동의 확약서의 이행을 전제로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 박창영의 별도 권리는 이 표에 산정되지 않았습니다. 실제 배당은 확약서의 내용, 채권 승계관계 및 배당순위에 따라 달라질 수 있으며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 별개

김성원 임차권에 대한 말소동의 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이때 최저매각가가 낮아질수록 부족액이 증가하므로, 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계로 경제성을 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 대인고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 남측과 북측으로 각각 약 25m, 10m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2015.06.22이며, 위생·급배수·급탕·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로, 제2종일반주거지역 및 검암1지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,992,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 라움-2는 12세대 규모로 확인되는 거래표본이 3건이며, 가장 최근 확인 거래도 2022년입니다. 매각 후 재판매 가능성과 적정 시장가격을 판단하려면 인근 유사 주거용 구분건물의 현재 거래도 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 이행조건, 김성원의 대항력 및 잔여보증금 청구 포기 여부를 확인하세요. 단순한 등기 말소동의와 보증금 반환청구권 포기는 구분해야 합니다.
• 박창영 임대차관계. 임대차계약서, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 김성원의 임차권등기와 박창영의 실제 점유가 어떤 관계인지, 인도 및 명도 대상자가 누구인지 현황조사와 현장 확인으로 대조하세요.
• 실질취득액 산정. 김성원의 확약이 유효하게 이행되는 경우에도 박창영의 별도 인수 가능액을 반영해야 합니다. 확약이 이행되지 않는 경우에는 김성원의 선순위 미배당 보증금도 다시 계산해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 2022년 거래가 170,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고, 매각기일에 가까운 시점의 실거래와 유사 물건의 매도 호가를 확인하세요.
• 배당 및 관리비. 주택도시보증공사의 채권 승계관계와 배당순위를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분도 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료 및 확약서를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 있어도, 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 물건의 주된 권리인 김성원 임차권은 보증금 168,000,000원의 선순위 임차권입니다. 신건 예상배당 기준으로는 3,152,000원의 부족액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권의 인수는 확약 이행을 전제로 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.

그러나 별도 점유자 박창영의 보증금과 권리관계는 확인되지 않았습니다. 확약서는 김성원 임차권에 관한 것이므로 박창영의 인수 가능성까지 제거하지 않습니다. 또한 최저가 168,000,000원은 2022년 거래표본 평균 170,000,000원보다 1.2% 낮을 뿐이고, 현재 시세를 확인할 거래자료도 부족합니다.

따라서 지금 단계에서 이 물건을 인수액 0원의 저가 매물로 확정해서는 안 됩니다. 김성원 확약서의 실제 효력, 박창영의 별도 임대차관계, 현재 시장가격을 확인해야 매수인의 실질취득액과 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하게 되는지입니다.