인천지방법원 2026타경503414. 부평동 씨에스캐슬 8층 804호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.09.01 매매, 2021.10.01 소유권이전 당시 거래가액은 209,000,000원입니다. 권리 흐름에서 기준점은 2022.09.22 동안산세무서장의 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021.09.10에 윤찬용이 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.07.13에 받아 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
원칙대로라면 낙찰가 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 뺀 176,680,000원이 윤찬용에게 배당되고, 보증금 209,000,000원 중 32,320,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 윤찬용에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 180,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 8층 804호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로365번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 제8층 제804호 · 임차권등기 범위 57.3㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2021.09.01 매매 · 2021.10.01 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약서가 핵심
2016.11.10 신한은행 근저당권 96,000,000원이 설정됐지만 2019.06.12 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.09.22의 국 압류이며, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 2023.10.18 윤찬용의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 윤찬용의 실제 전입·점유는 기준권리보다 이른 2021.09.10이어서 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤찬용 | 2021.09.10 / 2021.07.13 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 전정화 | 2024.07.15 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
윤찬용은 전입·점유가 2021.09.10로 말소기준인 2022.09.22보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추었습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서는 원칙상 미배당분이 인수되는 유형이지만, 이 사건은 앞서 본 확약 때문에 실질 인수 0원으로 처리합니다.
전정화는 2024.07.15 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 명도·점유 상태와 임대차관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 확약서는 윤찬용에게만 적용된다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세에 관한 실거래 수치가 없으므로 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 대항력 임차인 때문에 원래는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 제공된 시나리오상 윤찬용 미배당액은 현재 회차 32,320,000원, 1회 유찰 시 67,816,000원, 2회 유찰 시 96,212,800원입니다. 다만 이 수치는 확약서가 없다고 가정했을 때의 룰상 인수 계산이고, 확약 적용 시 윤찬용에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 윤찬용 보증금 | 209,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 윤찬용 보증금 중 32,320,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 32,320,000원은 확약을 제외한 룰상 계산액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 804호입니다.
- 주위환경. 부평동 부흥오거리 북동측 인근으로, 주변에 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 윤찬용 임차권등기의 말소 범위, 조건, 제출 주체가 매각물건명세서 기재와 동일한지 반드시 대조해야 합니다.
- 전정화 점유관계 재확인. 전입은 2024.07.15로 후순위지만 보증금과 확정일자를 다시 확인하고 실제 점유 여부와 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 180,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최신 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 윤찬용 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 단순히 낮아지지 않는 구조였습니다. 확약의 효력이 입찰 판단의 전제입니다.
- 명도 비용. 실질 인수가 0원이더라도 현재 점유자의 퇴거 협의·인도명령 등 명도 절차는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘보증금’이 아니라 ‘확약서의 효력’
표면만 보면 이 사건은 위험해 보입니다. 윤찬용은 보증금 209,000,000원, 전입 2021.09.10, 확정일자 2021.07.13으로 말소기준보다 앞선 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 180,000,000원으로는 룰상 32,320,000원이 미배당됩니다. 일반적인 사건이라면 이 금액을 매수인이 인수해야 합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서라는 결정적인 변수가 있습니다. 정확도 규칙에 따라 윤찬용의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득도 180,000,000원으로 봅니다. 다만 확약은 윤찬용에게만 적용되고, 전정화의 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없으므로 가격까지 유리하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 확약서 원문 확인과 남은 점유관계 정리가 끝나야 비로소 권리위험을 낮게 볼 수 있는 오피스텔입니다.
