* 확약에 따른 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 잔여보증금 청구 포기가 유효하게 확인되는 경우입니다. 현재 확인된 명세서 기재는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이며, 대항력 포기와 잔여보증금 면책의 구체적인 문구는 원본 확인이 필요합니다. 확약 반영 전 배당상 부족액은 별도로 표시합니다.

인천지방법원 2026타경503419. 부평동 부흥로 361에 위치한 부평센트레빌 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 130,000,000원입니다. 소유자 정하나는 2022년 4월 8일 거래가 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 특이점은 근저당권이 아닙니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차인과 2026년 압류를 말소기준으로 하는 권리관계입니다. 임차인 김태형은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖추었고, 이후 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약의 효력이 없다면 단순히 낙찰가만 지급하고 보증금 문제를 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

이 사건의 말소기준권리는 2026년 1월 15일 접수된 국의 압류입니다. 반면 김태형의 주택임차권등기는 2024년 5월 23일 접수되었고, 전입 및 점유개시일은 2022년 4월 1일입니다. 확정일자 역시 2022년 3월 17일로 말소기준권리보다 앞섭니다.

따라서 해당 임차권은 원칙적으로 매수인의 인수 여부를 검토해야 하는 선순위 권리입니다. 2026년 4월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정되었던 신한은행·인주새마을금고·국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 현존 근저당권으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김태형은 2022년 3월 17일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022년 4월 1일 전입과 점유를 개시했습니다. 2024년 5월 23일에는 임차권등기가 접수되었으며 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 검토해야 하는 임차인입니다.

주택도시보증공사는 별도의 주거 점유자가 아니라 이번 강제경매의 신청채권자입니다. 따라서 신청채권자의 청구액 130,000,000원과 김태형의 임차보증금 130,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김태형 1명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차인 보증금을 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

* 주택도시보증공사의 확약에 따른 임차권 말소와 잔여보증금 면책이 유효하게 확인되는 경우. 확약 반영 전 금액은 각 회차별 예상배당에서 발생하는 임차보증금 부족액입니다.

표에서 보듯 유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 확약을 반영하지 않은 임차보증금 미배당액은 오히려 증가합니다. 따라서 확약이 유효하지 않다면 낮아진 낙찰가만큼 취득비용이 줄어드는 구조가 아닙니다. 확약이 유효하게 이행되어 실질 인수액이 0원으로 정리되는 경우에만 낙찰가 하락에 따른 취득가격 감소 효과를 검토할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥오거리 동측 인근에 위치합니다. 주위는 주거용·상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 편익은 무난한 편입니다. 남측 왕복 6차선 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕의 지상 14층 건물입니다. 사용승인일은 2013.11.08이며, 기본적인 위생설비와 가스보일러설비가 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일반적인 가족형 아파트와 동일한 수요·가격 구조로 비교해서는 안 됩니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택으로, 향후 매각가격과 거래 수요는 유사한 주거형태의 실거래를 기준으로 별도 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소 조건과 대항력 포기·잔여보증금 청구 포기 및 매수인 면책 범위가 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 김태형은 말소기준 이전에 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 예상 미배당 보증금의 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 이중계산 방지. 주택도시보증공사의 신청채권과 김태형의 임차보증금을 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
• 국 압류. 동화성세무서장의 압류가 말소기준권리입니다. 매각으로 인한 등기 말소 여부와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 유형 도시형생활주택의 최근 실거래가격과 개별 호실 상태를 대조해야 합니다.
• 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 실제 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본 및 매각조건의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건은 최저가 102,000,000원에 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 설정된 사건입니다. 확약을 반영하지 않은 신건 예상배당에서는 보증금 부족액 30,228,000원이 발생합니다. 유찰되더라도 그 부족액이 늘어나므로 최저가 하락만으로 실질 취득비용이 감소한다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점은 중요합니다. 확약에 따른 임차권 말소와 잔여보증금 면책이 유효하게 확보된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반대로 말소동의의 범위만 확인되고 대항력 포기 및 매수인 면책이 확인되지 않는다면 잔여보증금 인수위험을 그대로 검토해야 합니다.

따라서 이 사건은 확약서의 법적 효력 확인이 입찰 판단의 선행 조건입니다. 그다음에 도시형생활주택의 최근 실거래를 대조해 적정가격을 판단하는 순서가 타당합니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.