인천지방법원 2026타경503446. 주안동 굿하우스 제2동 5층 501호, 전용 59.49㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 주택임차권입니다. 이진영은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.10, 주민등록일자·점유개시일자가 2021.12.29이고, 보증금은 160,000,000원입니다. 2024.01.26 임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서상 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 정리됩니다.
말소기준권리는 2024.12.18 현대캐피탈 주식회사의 가압류 10,036,538원입니다. 따라서 이진영의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 최저가 153,200,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,944,800원을 제외한 150,255,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 9,744,800원이 남습니다. 원칙적인 배당표에서는 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.49㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 백용석 · 2022.01.07 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,200,000원 / 153,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
현재 권리 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 이진영의 임차권입니다. 임대차계약일·확정일자는 2021.12.10, 주민등록일자·점유개시일자는 2021.12.29로, 2024.12.18 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 이후 현대캐피탈 주식회사 가압류와 2026.04.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
을구 5-2는 별도의 임차인이 아니라 5번 주택임차권의 경정등기입니다. 따라서 실제 확인되는 임차인은 이진영 1명이며, 보증금 중복 합산 대상도 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 有, 확약 반영 실질 인수 0원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진영 | 제5층 제501호 59.49㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2021.12.29 / 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 승계 중복 아님 | 실질 0원 |
배당계산상 보증금 미배당액은 9,744,800원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 153,200,000원
굿하우스2동은 8세대, 2009.01.29 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 맞는 거래는 2건으로, 59.49㎡ 5층이 2022.01에 160,000,000원, 59.87㎡ 4층이 2021.12에 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.49㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 59.87㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 153,200,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 지표 165,000,000원의 92.8%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 수치상으로는 시세 지표 아래에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,944,800원 |
| 1. 임차인 이진영 보증금 | 160,000,000원 | 150,255,200원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,036,538원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 이진영 보증금 부족액 9,744,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 간석역이 소재합니다.
- 도로. 서측 경원대로를 통하여 인근 지역과 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 251.5㎡, 공시지가 1,276,000원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 스톤코트 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 이진영 임차권에 적용되는지가 핵심입니다.
- 배당계산과 실질인수 구분. 배당표상 부족액은 9,744,800원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 위반건축물 확인. 2023-위반-310, 무단증축·5층(501호)·다세대주택·조립식패널조·1㎡ 표시의 시정 여부와 영향을 확인해야 합니다.
- 누수 여부. 현관에 수도사용량 증·감 안내가 부착되어 있으므로 급배수 상태와 실제 누수 여부를 확인해야 합니다.
- 상·하수도 체납. 상·하수도요금체납독촉고지서가 확인된 만큼 체납액과 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 153,200,000원은 시세 지표 165,000,000원의 92.8%지만 거래 표본은 2건이며 최신 거래는 2022.01입니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 5-2는 을구 5번 임차권의 경정등기로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 153,200,000원보다 커서 전형적인 인수 위험 사건입니다. 실제 배당계산에서도 9,744,800원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 그 부족액은 실질 인수 0원으로 반영됩니다.
따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질취득가가 153,200,000원이고, 시세 지표 165,000,000원의 92.8%입니다. 다만 실거래는 2021.12과 2022.01의 2건뿐이고, 물건 자체에는 위반건축물 표시와 누수 확인 필요, 상·하수도요금 체납 고지라는 별도 리스크가 있습니다. 이 사건은 임차권 부족액 자체보다 확약서의 효력·범위와 건물 상태를 원문으로 확인하는 것이 핵심입니다.
