인천지방법원 2026타경503467. 인천 미추홀구 주안동 밀레니움 6층 603호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 전용면적은 73.0759㎡입니다. 소유자는 서상철로, 2022년 7월 25일 매매를 원인으로 같은 해 8월 16일 소유권을 이전받았습니다. 등기된 거래가액은 265,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 매각 절차가 진행되고 있습니다.

이 사건은 단순히 등기된 임차권의 보증금만 보고 판단해서도, 확약서가 있다는 이유로 모든 위험이 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다. 안석구의 선순위 주택임차권등기에는 말소동의 확약이 존재하지만, 별도로 전입한 신금란의 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 또한 신건 최저매각가는 최근 실거래 수준을 크게 웃돌고 있어 권리와 가격을 분리해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위를 구별해야 한다

말소기준권리는 2026.04.29 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 현대캐피탈 근저당권은 이미 해지·말소됐지만, 2024년 8월 26일 등기된 안석구의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다.

안석구의 주민등록일과 점유개시일은 2022.07.25, 최초 확정일자는 2022.06.27입니다. 등기상 임차보증금은 265,000,000원이며, 변경 계약에도 같은 금액이 기재돼 있습니다. 두 차례 기재된 금액은 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 안석구 및 신금란과 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 안석구의 보증금 변경계약 기재 역시 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 과거 고가보다 크게 낮다

밀레니움의 실거래는 전용 73.08㎡, 77.57㎡, 79.02㎡ 등 인접 면적이 섞여 있습니다. 전체 거래 평균은 224,777,777원이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 시세를 판단할 때는 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026년 4월 전용 79.02㎡의 168,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 이 한 건이므로 최근 평균도 같은 금액입니다. 대상 물건보다 전용면적이 큰 호실의 거래이며, 표본이 한 건에 불과하다는 한계가 있습니다. 그럼에도 신건 최저가 241,000,000원은 해당 최근 거래의 143.5%입니다.

거래 추세도 -27.5%로 하락했습니다. 과거의 265,000,000원 거래는 대상 호실과 면적·층이 일치하는 거래지만, 최근 시장가격으로 그대로 사용하는 것은 부적절합니다. 과거 전체 평균을 기준으로 보더라도 최저가는 평균의 107.2%에 해당합니다. 확약으로 주된 임차권 부담이 해소되더라도, 신건 가격 자체에는 매력이 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)

신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 임차인별 최종 배당순위와 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표와 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액 28,174,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 안석구 임차권의 확약 효력과 신금란의 별도 권리관계는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 별개

유찰이 반복되면 신청채권자의 예상 미배당액이 증가합니다. 안석구 임차권은 제출된 확약의 효력이 유지되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 판단하지만, 신금란 관련 위험은 어느 회차에서도 별도로 확인해야 합니다.

특히 확약이 적용되지 않는 선순위 보증금이 존재한다면 낙찰가격 하락분만큼 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰가만 기준으로 총취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주상용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 6층 603호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며 공부상 용도는 오피스텔입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 토지의 형상은 평탄한 사다리형에 가깝고, 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 2016.11.03 준공된 9세대 규모의 건물입니다. 동일·인접 면적 실거래 표본이 제한적이고 최근 거래 추세가 -27.5%로 하락해, 과거 전체 평균만을 근거로 매도가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 안석구의 을구 3번 임차권등기와 미회수 보증금에 어떤 범위까지 적용되는지 확인해야 합니다.
• 신금란의 임대차관계 조사. 2025.11.28 전입자의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 임대차 당사자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확약 대상에 포함된다고 임의로 판단하면 안 됩니다.
• 신청채권과 임차보증금 구분. 주택도시보증공사의 청구액 265,000,000원과 안석구의 등기상 보증금 265,000,000원을 별개의 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 2026.04 거래 168,000,000원은 대상 호실과 전용면적이 다르므로 층·향·상태·면적 차이를 반영하고 추가 거래 및 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득액 계산. 192,800,000원·154,240,000원 시나리오도 실제 낙찰가와 별도 인수 부담을 합산해야 합니다. 유찰 자체가 수익성을 보장하지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 안석구 임차권등기와 신금란의 실제 점유 현황을 구별하고 현장 방문 및 점유자 확인을 통해 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비 및 원본 서류 대조. 공용부분 미납 관리비와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적이지만, 신건 가격과 별도 점유는 보류”

이 물건은 보증금 265,000,000원의 선순위 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수 위험을 해소할 수 있는 구조입니다. 확약의 효력과 이행 범위가 확인된다면 안석구 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 별도 전입자 신금란의 보증금과 구체적인 권리관계가 확인되지 않았으므로 전체 인수 위험은 미상입니다. 이 위험은 안석구에 관한 확약만으로 해소되지 않습니다.

가격 또한 신중하게 접근해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 168,000,000원인데 신건 최저가는 241,000,000원으로 최근 시세의 143.5%입니다. 거래 추세도 -27.5%로 하락 중이며 최근 거래 표본도 제한적입니다. 확약으로 주된 권리 위험이 줄었다고 해서 신건 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다.

종합 판단은 D등급입니다. 안석구 확약의 효력과 신금란의 실제 임대차관계를 먼저 확인하고, 최근 거래 수준에 비춰 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 현재 신건은 권리 확인과 가격 재검토가 함께 필요한 물건입니다.