인천지방법원 2026타경503496. 검암동 솔뫼파크빌 3층 301호, 전유면적 57.885㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”는 사실이 아니라 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약이 동시에 존재한다는 점입니다. 김수정은 2021.09.24 전입·점유했고 확정일자는 2021.07.20로, 기준권리로 제시된 2022.11.07 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 따져야 하지만, 매각물건명세서에는 해당 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
이 때문에 이 리포트에서는 김수정 임차인의 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약은 김수정 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 다른 임차인이 존재한다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김수정 1명이며, 보증기관의 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 530-10 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.885㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 천성지 (2021.10.15 매매 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 준공 / 규모 | 2010.02.03 · 솔뫼파크빌 6세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준으로 제시된 권리는 2022.11.07 국민건강보험공단 압류입니다. 김수정의 전입·점유일 2021.09.24는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자 2021.07.20과 배당요구도 갖춰 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 임차보증금은 163,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 | 3층 301호 57.885㎡ 전부 | 163,000,000원 | 2021.09.24 | 2021.07.20 | 2023.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.82억은 최근 거래평균보다 높다
솔뫼파크빌의 확인된 거래는 총 4건이며, 대상 전용면적 57.885㎡와 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액은 156,625,000원, 최신 거래금액은 154,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 54.29㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2022.03 | 54.29㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2021.10 | 57.89㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2021.09 | 54.29㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 156,625,000원 |
거래 표본의 최저가는 154,500,000원, 최고가는 163,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래금액을 모두 웃돕니다. 따라서 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 김수정 보증금 | 163,000,000원 | 163,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 5,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 182,000,000원 매각 가정에서는 김수정 보증금 163,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액 자체도 0원입니다. 주택도시보증공사의 총 채권 173,000,000원 중 배당액은 15,652,000원, 미배당은 157,348,000원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
유찰 시 인수 시나리오 — 룰상 금액과 실질 금액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 20,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 48,950,720원 | 0원 |
룰상 인수액은 배당 시나리오에 표시된 값입니다. 다만 이 사건은 김수정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 3층 301호입니다.
- 입지. 은지초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.02경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 사다리형 평지이며 토지면적은 256.9㎡, 공시지가는 1,411,000원/㎡입니다.
- 규제. 기타도로시설 접함, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 및 토지거래허가 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 하자 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 솔뫼파크빌은 총 6세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 소규모 다세대라는 점과 거래 표본 수를 함께 고려해 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 범위 확인. 김수정 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원문과 실제 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 김수정은 전입·점유 2021.09.24, 확정일자 2021.07.20, 배당요구 2023.10.25로 확인됩니다.
- 가격 기준 분리. 권리 인수가 0원이어도 현재 실질취득은 182,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 156,625,000원 대비 116.2%라는 점을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 유찰 시 숫자 혼동 금지. 배당 모델상 1회 유찰 시 20,238,400원, 2회 유찰 시 48,950,720원의 룰상 인수액이 표시되지만, 김수정 임차권은 확약 반영 시 실질 0원으로 봅니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 10,000,000원과 신청채권 163,000,000원이 함께 존재하며, 현재 매각가 가정에서도 신청채권에 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 163,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 하지만 김수정 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 상당 부분 해소된 구조입니다.
반면 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액 182,000,000원은 최근 12개월 거래평균 156,625,000원의 116.2%이고 최신 거래금액 154,500,000원보다도 높습니다. 솔뫼파크빌은 6세대 규모의 다세대이고 확인된 거래도 4건이므로, 권리 해소만을 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 시세 이상인 1.82억을 어떻게 볼 것인지입니다.
