인천지방법원 2026타경503503. 인천 미추홀구 숭의동 다우림2차 12층 1205호, 전유면적 59.82㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 연립주택으로 이용 중인 물건이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구액은 208,500,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 것은 임차인의 선순위 대항력입니다. 임차인 김정남은 2020.12.17. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.12.04.입니다. 말소기준인 2021.03.29. 국세 압류보다 앞서는 임차관계이므로, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 원칙적으로 잔액 인수 문제가 발생합니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 별도 기재가 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형 물건과 확약서를 반영한 실제 매수조건을 구분해야 합니다. 임차권등기의 말소동의와 미배당 보증금에 관한 대항력 포기의 범위가 일치하는지 원본을 확인하는 것이 이 물건의 핵심 권리 검토사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 제12층 제1205호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 미추로46번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전유면적 59.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 14층 중 12층 · 사용승인 2017.02.14. |
| 소유자 | 김정자 (2020.12.22. 소유권이전 · 거래가액 208,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 208,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.29. 갑구 5번 압류 · 국(성동세무서장) |
| 실제 임차인 | 김정남 · 보증금 208,500,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
말소기준권리는 2021.03.29. 접수된 성동세무서장의 국세 압류입니다. 뒤이어 2021.06.02. 중랑세무서장의 압류가 접수됐으며, 2026.04.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
기존 국민은행 근저당권은 2020.12.18. 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 반면 김정남의 임대차는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 기초로 하므로, 임차권등기의 등기상 말소 여부와 보증금 잔액의 매수인 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
|
김정남 제12층 제1205호 59.82㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.12.17. 확정 2020.12.04. 배당요구 2023.02.15. |
208,500,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약서 제출 일반 계산상 인수 39,708,000원 확약 효력 확인 시 실질 인수 0원 |
김정남은 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 및 배당요구 내역도 확인됩니다. 을구 3번 임차권등기는 2023.02.15. 접수됐습니다. 이 임차권등기의 접수일만을 근거로 기존 임차인의 대항력까지 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다. 김정남과 주택도시보증공사의 각 청구액을 별개의 실거주 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김정남 1명이며, 보증금 규모는 208,500,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 이미 과거 평균보다 낮다
다우림2차는 28세대 규모이며, 전용 59㎡대 실거래 내역이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 191,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 58.11㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2022.07 | 59.9㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 59.82㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 59.9㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 59.9㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.11 | 59.9㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.09 | 58.11㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2021.08 | 59.82㎡ | 13 | 199,000,000원 |
| 2021.07 | 59.7㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2021.06 | 59.82㎡ | 12 | 199,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 153,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 191,666,666원 |
2026년 거래는 148,000,000원·152,000,000원·160,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 153,333,333원입니다. 가장 최근인 2026.08. 거래도 160,000,000원입니다. 신건 최저가 172,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
전체 거래 평균 191,666,666원만 보면 최저가가 그보다 낮아 보입니다. 그러나 2021~2022년의 고가 거래가 포함되어 있고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 25.0% 하락한 것으로 집계됩니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 89.7%를 현재 가격 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
아래는 확약서에 따른 별도의 인수 해소 효과를 적용하기 전, 선순위 임차인의 우선변제를 기준으로 계산한 예상배당입니다. 실제 배당과 매수인 인수 여부는 확약서 내용 및 최종 매각조건에 따라 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김정남 · 우선변제 | 208,500,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 208,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | 208,500,000원 | 39,708,000원 |
집행비용 3,208,000원은 추정치입니다. 임차인의 우선배당을 반영한 계산이며, 주택도시보증공사의 신청채권자 청구와 동일 보증금 관련 권리를 중복하여 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검토 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득을 분리해서 보자
| 매각 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 172,000,000원 | 39,708,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 137,600,000원 | 73,626,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 110,080,000원 | 100,761,120원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 선순위 임차인 인수형에서는 유찰로 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 최저가만 하락한다고 매수인의 총 취득부담도 같은 폭으로 감소하는 것은 아닙니다. 집행비용 추정액까지 포함된 각 회차의 계산에서는 총액이 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있지만, 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조라는 점은 동일합니다.
반면 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권의 미배당액 인수까지 유효하게 해소한다면 매수인에게 승계되는 금액은 실질 0원이므로, 최저가 하락이 실제 매입가격 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 물건은 확약서 적용 범위 확인이 유찰가격 분석보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 미추홀구청 북서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·연립다세대주택·근린생활시설·공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 소로각지에 접해 차량 주정차가 용이하며, 인근 버스정류장과 근거리 도원역을 이용할 수 있습니다.
- 건물 특성. 지하 2층·지상 14층 철근콘크리트 건물입니다. 2~10층은 오피스텔, 11~14층은 공동주택으로 이용 중이며, 대상 호실은 12층에 위치합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·주차시설과 소화전·화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,986,000원/㎡이며, 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 전 최신 지정 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 단지로, 최근 12개월 실거래 표본은 3건입니다. 과거 고가 거래 대비 최근 가격 하락이 뚜렷해 매도가격을 전체 거래 평균으로 설정하는 것은 신중해야 합니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 이 물건은 현재 0회 유찰된 신건이므로 가격 조정 가능성을 살펴볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소에 관한 것인지, 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 해소까지 포함하는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 을구 3번 임차권등기에 대한 인수권리 기재와 확약서 단서의 최종 내용을 대조하세요. 일반 배당 계산상 부족액은 39,708,000원입니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 실제 임차인은 김정남 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차인 보증금을 독립된 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 최근 거래가 기준. 최근 12개월 평균은 153,333,333원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 과거 전체 평균 191,666,666원을 현재 시세로 오인하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 대비 25.0% 하락했습니다. 향후 환금성과 실제 매도 가능가격을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·공실 상태. 공실기간 관리비 미납, 단전·단수 안내문이 확인됐으므로 체납 내역과 현재 전기·수도 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 확인을 통해 실제 점유자와 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 원본 및 변동사항 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·확약서·실거래 내역을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약서로 권리를 풀어도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 물건은 보증금 208,500,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건입니다. 일반적인 배당 계산에서는 미배당 보증금 39,708,000원의 인수 위험이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요한 차이입니다. 확약의 효력이 해당 미배당액에 대한 대항력 행사까지 해소하는 것으로 확인되면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 권리 문제가 해결되어도 가격 매력은 별개입니다. 신건 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균 153,333,333원의 112.2%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격은 과거 대비 25.0% 하락했으며, 단지 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 여기에 공실기간 관리비 미납 및 단전·단수 안내문까지 확인됩니다.
확약서의 효력과 관리비 부담을 확인한 뒤, 최근 거래가격을 기준으로 입찰가격을 판단할 물건입니다. 확약서가 미배당 보증금 인수까지 해소하지 않는다면 유찰 후에도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 반대로 확약 효력이 확인된다면 가격 하락에 따른 취득원가 감소를 검토할 수 있으나, 현재 신건 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 매력이 없습니다.
