인천지방법원 2026타경503537. 주안역 동측 인근 정다운파크빌 7층 703호, 전용 59.42㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 최태경은 2022.02.25 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 압류보다 윤정섭의 주택임차권입니다. 윤정섭은 2022.02.11 전입·점유를 시작해 말소기준인 2022.12.09 국민건강보험공단 압류보다 앞서고, 확정일자도 2021.12.20이라 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
현재 최저가 135,000,000원에 매각된다고 보면 집행비용 2,690,000원 차감 후 윤정섭에게 132,310,000원이 배당되고, 보증금 225,000,000원 중 92,690,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 리포트에서는 윤정섭 관련 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 7층 703호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로 149 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.42㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 최태경 · 2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.12.09 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 미추홀구 압류, 파주시 압류와 2026.04.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기된 윤정섭의 주택임차권 자체는 2024.01.17 접수됐지만, 임차인의 전입·점유가 2022.02.11, 확정일자가 2021.12.20이므로 말소기준보다 앞서는 대항력·우선변제 구조입니다.
임차인 분석
조사된 임차관계는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 두 사람을 각각 따로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정섭 | 7층 703호 59.42㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 / 2021.12.20 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 2024.01.17 |
| 강효정 | 임차관계 조사 | 2024.10.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
정다운파크빌은 33세대, 2016.05.16 준공입니다. 대상 전용면적은 59.42㎡이며, 최근 거래 자료에는 58.79㎡·59.42㎡·62.9㎡가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 133,200,000원, 최신 거래 135,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -5.9%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.9㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 133,200,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 최신 2026.08 거래 135,000,000원과는 정확히 같은 수준입니다. 게다가 최근 구간이 이전 구간보다 -5.9% 내려와 있으므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
전체 12건 평균은 138,083,333원이고 최저가가 그 평균의 97.8%로 보이지만, 여기에는 2025.05의 183,000,000원 거래처럼 현재보다 높은 과거 거래도 포함됩니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 윤정섭 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 윤정섭 보증금 중 92,690,000원이 미배당됩니다. 다만 해당 주택임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 금액은 이 리포트의 실질 인수액에서 제외했습니다. 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층이며 대상은 7층 703호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 5필지 일단의 세장형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 주변으로 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지는 평지·세로장방·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함됩니다. 감정자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 정다운파크빌은 33세대이며 최근 거래는 이어지고 있으나, 최근 12개월 평균이 전체 12건 평균보다 낮고 최근 가격 추세도 -5.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 윤정섭 주택임차권의 룰상 미배당액은 92,690,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 해당 권리를 모두 포괄하는지 입찰 전 대조해야 합니다.
- 강효정 별도 확인. 전입일 2024.10.02로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않으므로 현황과 명세서를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건 중 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 138,083,333원보다 최근 12개월 평균 133,200,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.9%이므로 현재 최저가가 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 33세대 오피스텔이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.1회인 점을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 225,000,000원 보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 기준으로는 실제로 92,690,000원이 배당되지 않는 구조이기 때문입니다. 그러나 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 리포트에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
그 다음부터는 가격이 승부처입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균 133,200,000원의 101.4%입니다. 최신 거래도 135,000,000원으로 동일하며 최근 흐름은 -5.9%입니다. 따라서 전체 거래 평균 138,083,333원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 보는 것은 적절하지 않습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 신건 가격은 최근 시세 이상의 구간이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
