인천지방법원 2026타경503551. 인천광역시 부평구 부평동 카리스뷰 6층 604호의 강제경매 사건입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 등기된 임차 목적물은 604호 49.89㎡ 전부입니다.

소유자 전현정은 2019년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 과거 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 그 이후 발생한 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 권순철은 2022년 전입 및 점유를 시작했고, 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 해당 임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준권리라고 해서 선순위 임차권까지 자동으로 소멸하는 구조가 아닙니다. 특히 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약서의 정확한 문구와 적용 범위 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서 확인

과거 신한은행 근저당권의 채권최고액은 102,000,000원이었으나, 2019.06.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 말소기준권리로 판단하거나 현 낙찰자가 인수할 근저당으로 계산하면 안 됩니다.

현재 말소기준은 2026.04.30 강제경매개시결정입니다. 그런데 권순철의 주택임차권등기는 2024.05.28 접수됐으며, 전입·점유와 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 기재하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

권순철의 임대차계약일은 2022.04.01이며, 확정일자는 2022.04.06입니다. 전입신고 및 점유 개시일은 2022.05.02입니다. 주택임차권등기는 2024.05.28 인천지방법원의 임차권등기명령에 따라 접수됐습니다.

전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 확약에 따른 면제를 적용하지 않는 기본 권리구조에서는 우선배당을 받은 뒤 남은 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (신건 180,000,000원 매각 가정 · 확약 효력 반영 전)

집행비용은 추정치이며 실제 배당은 법원의 배당표에 따라 달라집니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금은 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션의 항목별 수치를 나타냅니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액입니다. 확약으로 인수 면제가 확정되지 않은 상태에서 낙찰가가 내려가면, 선순위 보증금에 대한 미배당액이 증가할 수 있습니다.

제시된 회차별 인수액을 그대로 적용한 계산입니다. 확약서의 인수 면제 효력이 확인되기 전의 시뮬레이션으로, 집행비용 추정치가 포함되어 실질취득액이 보증금보다 높게 산출됩니다. 확약에 따른 인수 면제가 확정되는 경우에는 해당 임차권의 인수액을 0원으로 별도 반영해야 합니다.

신건의 실질취득 추정액은 181,220,000원이며, 유찰 후에도 제시된 회차별 추정 실질취득액은 180,716,000원, 180,312,800원입니다. 대항력 보증금 인수형에서는 최저매각가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나 총 취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조임을 보여줍니다. 시세 비교 역시 최저가만이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개서초등학교 서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 남측으로 소로와 접합니다.
• 건물. 2015.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가상 토지는 세장형 평지로 공동주택 및 업무시설 부지입니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.09.21 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등록 당시의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로 매각 후 등록의 처리와 잔존 의무 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대·도시형생활주택 유형인 만큼 동일 건물 및 인근 유사 물건의 최근 실거래가격과 거래 빈도를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 감정가만으로 환금성이나 적정 입찰가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 미배당 보증금의 인수 면제까지 포함하는지 확인하세요. 확약의 적용 대상이 을구 순위 3번 권순철 임차권인지도 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 효력 확인 전에는 신건 예상 인수액 1,220,000원을 반영하고, 인수 면제가 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리하세요.
• 보증기관 중복계산 방지. 주택도시보증공사의 신청채권과 권순철의 보증금을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 마세요. 배당금 수령 주체 및 보증금 대위·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 최저가 144,000,000원 또는 115,200,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 인수 면제가 확인되지 않은 경우 제시된 실질취득 추정액은 각각 180,716,000원, 180,312,800원입니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택 등록과 관련한 매각 후 처리, 등록 말소 및 잔존 의무를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 및 주거 사용이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도·명도 가능 여부를 현장과 관련 서류로 확인하세요.
• 가격·관리비. 동일 건물 및 주변 유사 물건의 최근 실거래가격, 개별 호수의 상태, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 주택도시보증공사 확약서 및 배당 관계를 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 확약서의 효력과 실질취득액이 관건

인천 카리스뷰 604호는 단순히 최저매각가 180,000,000원만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 보증금 177,900,000원의 대항력 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 해당 임차권이 인수권리로 명시되어 있습니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요한 변수입니다. 확약서 원본에서 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 면제까지 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 그 효력을 확인하기 전에는 제시된 신건 예상 인수액 1,220,000원과 실질취득액 181,220,000원을 기준으로 위험을 검토해야 합니다.

확약에 따른 인수 면제가 확정되지 않으면 유찰 후에도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격상 이점 역시 검증되지 않았습니다. 이 사건은 확약서의 정확한 효력 확인, 보증금 중복계산 방지, 실질취득액 기준의 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.