수원지방법원 2025타경4772. 성남시 분당구 정자동 상록마을 106동 6층 605호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김충희이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2002.03.06. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 하나은행 근저당권 348,000,000원, 민추자 근저당권 150,000,000원과 255,000,000원, 정민정 근저당권 105,000,000원 및 2025.10.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
권리 자체보다 현재 회차에서 더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 2,160,000,000원으로 같고 아직 유찰되지 않았습니다. 같은 면적 128.7㎡의 최근 12개월 거래 7건 평균은 2,060,000,000원으로, 최저가는 이 평균의 104.9%입니다. 반면 최신 2026.06 거래는 2,200,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 14.0% 높은 흐름을 보입니다. 따라서 최근 평균보다 비싸다는 점과 최신 거래보다 낮다는 점을 함께 봐야 하며, 현재 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4772 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 124 상록마을 106동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제106동 지상11층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 김충희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,160,000,000원 / 2,160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 82,758,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2002.03.06. 하나은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이후 존속하는 근저당권들과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 2,060,000,000원 vs 신건 2,160,000,000원
상록마을(라이프1차) 동일면적 128.7㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 1,954,583,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 2,060,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 2,200,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 128.7㎡ | 16 | 2,200,000,000원 |
| 2026.05 | 128.7㎡ | 18 | 1,825,000,000원 |
| 2025.10 | 128.7㎡ | 3 | 2,210,000,000원 |
| 2025.10 | 128.7㎡ | 19 | 2,100,000,000원 |
| 2025.09 | 128.7㎡ | 7 | 1,970,000,000원 |
| 2025.09 | 128.7㎡ | 9 | 2,095,000,000원 |
| 2025.09 | 128.7㎡ | 8 | 2,020,000,000원 |
| 2025.06 | 128.7㎡ | 7 | 2,000,000,000원 |
| 2025.05 | 128.7㎡ | 1 | 1,770,000,000원 |
| 2025.05 | 128.7㎡ | 1 | 1,770,000,000원 |
| 2025.05 | 128.7㎡ | 18 | 1,845,000,000원 |
| 2024.07 | 128.7㎡ | 18 | 1,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 128.7㎡ | 7건 | 2,060,000,000원 |
신건 최저가 2,160,000,000원은 최근 12개월 평균보다 100,000,000원 높고, 최근 평균의 104.9%입니다. 따라서 최근 평균을 기준으로는 할인 가격이 아닙니다. 다만 최신 거래 2,200,000,000원보다는 40,000,000원 낮습니다. 전체 12건 평균 1,954,583,333원은 더 오래된 1,650,000,000원 거래 등이 함께 포함된 값이므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,000,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 민추자 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 정민정 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 5. 을구 14번 근저당권 · 민추자 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,038,000,000원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,098,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 1,038,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분당중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·교육시설·근린주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량진입이 가능하고 단지를 중심으로 4개 방면 도로에 접합니다. 북서측 인근에 신분당선 및 수인분당선 정자역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 단지. 상록마을(라이프1차) 466세대, 사용승인일 1994.06.29이며 동일면적 128.7㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·도로. 단지 전체는 대체로 평지의 장방형 토지로 아파트 건부지이며, 북측 약 30미터·남측 및 동측 약 15미터·서측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 2,160,000,000원은 최근 12개월 평균 2,060,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 1,954,583,333원만 보고 할인 폭을 크게 해석하지 마세요.
- 최신 거래 병행. 최신 2026.06 거래는 2,200,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래 사이의 차이가 있으므로 층·향·내부상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,728,000,000원, 2회 유찰 시 1,382,400,000원이며 두 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.29입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건은 제공된 권리관계상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 현재 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 신건 최저가 2,160,000,000원이 최근 12개월 평균 2,060,000,000원의 104.9%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 2,200,000,000원과 비교하면 40,000,000원 낮고 최근 거래 흐름도 이전 거래군보다 14.0% 높지만, 그 사실만으로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 권리 부담은 낮고, 현재 회차의 핵심 판단 변수는 가격과 실제 점유관계입니다.
