인천지방법원 2026타경503556. 부평구 갈산동 리치빌 제2층 제202호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 최진형이며 2022.10.12 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 이후 강민하의 주택임차권이 2024.10.22 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 강민하 주택임차권입니다. 강민하는 임대차계약일 2022.09.25, 확정일자 2022.09.26, 주민등록·점유개시일 2022.10.12이고 임차보증금은 242,000,000원입니다. 따라서 권리순위만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층 202호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로373번길 8-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2021-06-10 |
| 소유자 | 최진형 (2022.10.12 소유권이전 · 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2025.05.16 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.10.22 강민하의 주택임차권은 등기상 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 배당 부족분이 있으면 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후의 국·남동구·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 두 사람을 섞어 보면 안 된다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민하 | 2022.10.12 | 2022.09.26 | 242,000,000원 | 대항력 有 우선변제 주택임차권등기 · 말소동의 확약 |
| 정인호 | 2025.05.26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 · 배당요구 2026.07.03 |
강민하는 등기된 주택임차권자로서 보증금 242,000,000원, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 반면 정인호는 2025.05.26 전입으로 말소기준일 2025.05.16보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 정인호의 보증금은 확인되지 않지만, 현재 자료상 선순위 대항력으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 237,000,000원입니다. 이 사건에는 동일 지역·유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 신건 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 권리상 실질 인수가 0원이라고 해도 237,000,000원이 가격 메리트가 있는 금액이라는 결론은 별개입니다.
회차별 최저가는 현재 237,000,000원, 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원으로 제시돼 있습니다. 강민하 임차권에 대한 일반 계산상 인수액은 각각 9,118,000원, 55,854,400원, 93,243,520원으로 커지지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 강민하에 대해서는 0원으로 봅니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 242,000,000원에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 확약이 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 강민하 보증금 | 242,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 강민하 보증금 미배당액은 9,118,000원입니다. 이는 일반적인 권리계산상 매수인 인수액이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 강민하에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용중이며, 제2층 제202호입니다.
- 주변. 인천부평북초등학교 남동측에 위치하고, 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·각급학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 근거리에 인천1호선 갈산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층이며 사용승인일은 2021-06-10입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 강민하 주택임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 정인호 보증금 확인. 2025.05.26 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2026.07.03입니다.
- 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류가 당해세로 처리되면 현재 예상배당보다 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 237,000,000원이 주변 시세 대비 유리하다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 242,000,000원의 선순위 주택임차권이 있는 고위험 구조입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 9,118,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 강민하 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 이 확약은 강민하 임차권에 한정됩니다. 정인호는 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않고, 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기도 함께 존재합니다. 여기에 실거래 비교값이 없어 237,000,000원 신건 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘선순위 임차권이 있다는 사실’ 하나가 아니라 확약서의 효력 확인, 세금·별도 임차관계 확인, 그리고 가격 검증을 각각 분리해서 보는 것입니다.
