* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수 면제까지 유효하게 보장하고, 매각 후 그 내용대로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약서 원문에 대항력 포기가 명시되어 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경503571. 인천 가좌동 동서빌라 가동 지하층 1호, 전용 32.8㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박명철은 2021년 9월 2일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 1월 5일 청구금액 220,000,000원의 가압류를 설정했고, 2026년 5월 6일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 말소기준은 2023년 1월 5일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그러나 이보다 앞선 2021년 8월 31일 전입·점유를 시작한 임차인 최승대가 존재합니다. 확정일자도 2021년 8월 18일로 앞섭니다. 따라서 2023년 10월 5일에 등기된 주택임차권이 말소기준 이후라는 사실만으로 임차인의 기존 대항력을 무시하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 인수권리로 기재되는 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 단서가 붙어 있습니다. 이 확약이 실제 매수인의 보증금 인수 부담까지 해소하는지가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

과거 한국주택은행·국민은행·남동농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 주택도시보증공사의 2023년 가압류와, 그보다 먼저 성립한 최승대의 임차권입니다.

최승대는 말소기준 이전 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기가 후순위로 기재됐더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 배당요구가 이뤄진 상태이며, 매각물건명세서는 임차권등기를 인수권리로 표시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약서의 효력이 승부처

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청은 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 5,300만원이 정말 저렴한가?

동서빌라 동일 면적 32.8㎡의 확인된 실거래는 2021년 9월, 지하층 85,000,000원입니다. 현재 최저가 53,000,000원은 이 거래가의 62.4%입니다. 다만 비교 거래가 단 1건이고 거래 시점이 오래됐기 때문에 85,000,000원을 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.

확약에 따른 실질 인수 면제가 확인된다면 가격 비교의 기준은 최저가 53,000,000원입니다. 반대로 인수 면제가 인정되지 않는다면 낙찰가에 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다. 이 경우 과거 거래가 대비 62.4%라는 수치만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

집행비용 1,354,000원을 공제한 뒤 임차인에게 51,646,000원을 배당하는 가정입니다. 매각대금이 모두 소진되므로 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 같은 기관의 표시이므로 실제 채권의 중복 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효력이 없다면?

대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 일반적인 경우에는 매각가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 아래 표는 확약에 따른 인수 면제 효력을 적용하지 않은 경우의 금액입니다.

확약이 유효하게 이행되지 않는다면 최저가가 53,000,000원에서 33,920,000원으로 내려가도, 미배당 인수액이 33,354,000원에서 52,090,560원으로 늘어납니다. 총 취득 부담은 보증금 85,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 반면 확약에 따른 인수 면제가 확인되면 해당 임차인 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있어 입찰가 하락이 취득 부담 감소로 이어집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 가좌동 건지사거리 북동측 인근의 기존 주택지대입니다. 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1991.04.17 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 대상은 지하 1층의 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 2.5m 내외 도로에 접합니다. 진입로 폭과 실제 차량 출입 환경을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다. 과밀억제권역에 속합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 동 표시는 매각물건명세서 비고와 대조해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 지하층 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래가 1건에 그쳐 현재 매수 수요와 적정 환금가격을 판단할 자료가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 대상, 대항력 포기 여부, 임차보증금 잔액 인수 면제 범위 및 말소 이행 조건을 확인하세요.
• 임차권 정리. 을구 9번 최승대의 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인하세요. 배당표상 미배당액 33,354,000원과 실질 인수 면제는 구분해야 합니다.
• 권리와 채권 중복. 주택도시보증공사의 220,000,000원 가압류와 85,000,000원 경매신청 청구의 실제 채권 관계를 대조하세요.
• 주소·동 표시. 서구·서해구 소재지 표기와 가동·1동 표시를 대조하고 실제 입찰 대상 지층 1호를 특정하세요.
• 지하층 상태. 누수·결로·침수 흔적, 환기·채광·배수시설과 실제 내부 이용상태를 확인하세요.
• 현재 시세. 2021년 9월 거래 85,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고 최근 인근 지하층 다세대 실거래와 매도 호가를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유가 일치하는지 재확인하고, 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서의 존재보다 그 효력과 이행이 중요하다”

이 사건은 단순히 감정가 5,300만원짜리 다세대주택이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 보증금 8,500만원의 임차인이 존재하는 물건입니다. 일반적인 배당 구조만 보면 신건 낙찰 시 33,354,000원의 보증금 인수 위험이 발생하며, 유찰되더라도 인수액이 함께 늘어납니다.

다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 보증금 잔액 인수의무까지 유효하게 해소하고 실제 이행된다면, 실질 인수액은 0원으로 달라집니다. 따라서 확약서의 권리 포기 범위와 효력이 확인되기 전에는 인수 위험이 완전히 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 확인된 실거래 85,000,000원은 2021년 9월의 단일 거래로 현재 가치를 입증하지 못합니다. 지하층·소규모 단지·오래된 건물이라는 환금성 제약까지 감안하면, 과거 거래가 대비 할인율만으로 매력을 판단하기 어렵습니다.

결론적으로 이 물건의 첫 번째 검토 대상은 확약서 원문이고, 두 번째는 현재의 실제 거래 가능 가격입니다. 인수 면제의 효력과 이행이 확인되어야 53,000,000원을 실질취득 기준으로 삼을 수 있습니다. 그다음 지하층의 물리적 상태와 현재 시세를 확인해 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.