인천지방법원 2026타경503575. 숭의동 한마음아파트 에이동 15층 1503호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2024.02.20. 등기된 임동언의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.23., 점유개시는 2022.10.05., 주민등록은 경정내용상 2022.10.05., 확정일자는 2022.08.23.이며 보증금은 260,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2026.05.06. 주택도시보증공사가 신청했습니다.
배당표 계산만 보면 최저가 149,000,000원에서 임동언에게 146,114,000원이 배당되고 113,886,000원이 부족해 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 임동언 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 임동언의 임차권에 관한 것으로, 별도로 확인된 송민·강윤채의 보증금 미상 점유 위험까지 없애는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.92㎡ · 15층 건물 내 15층 1503호 |
| 소유자 | 박경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중임 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 별도 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
2017.02.06. 설정된 동인천새마을금고 근저당권 125,060,000원은 2022.10.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 2023.05.03. 펜타어드밴스대부의 강제경매개시결정 역시 2023.09.06. 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.05.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민 | 2026-03-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 필요 |
| 강윤채 | 2026-03-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 필요 |
| 임동언 · 제15층 제1503호 49.92㎡ 전부 | 2022-10-05 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 싸다고 볼 근거가 없다
같은 단지·유사 전용면적의 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 164,625,000원이지만, 2022.08. 거래 280,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 145,666,666원, 최신 2026.09 거래는 149,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 145,666,666원 |
최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%입니다. 최신 거래가 149,000,000원과도 정확히 같습니다. 게다가 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -17.2%입니다. 따라서 전체 평균 164,625,000원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 임동언 보증금 | 260,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산표상 임동언 보증금 부족분은 113,886,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 임동언에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 송민·강윤채의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없으며, 두 사람에 관한 별도 인수 가능성은 남아 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 임동언 부족분만 보면 총액이 내려가지 않는 구조였지만 확약이 해소한다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임동언 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 113,886,000원 | 임동언 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 143,268,800원 | 임동언 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 166,756,480원 | 임동언 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 임동언의 보증금 260,000,000원이 최저가를 크게 웃돌기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 임동언에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 그 위험은 해소됩니다. 문제는 확약 밖의 송민·강윤채입니다. 두 사람의 보증금이 미상인 이상 유찰가격만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1503호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 도로. 북측 인중로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 한마음아파트101은 45세대, 사용승인일은 2017-01-23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임동언 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 송민·강윤채 보증금 확인. 두 사람의 보증금·확정일자·점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차권 경정 확인. 2024-03-20 경정등기는 임동언 임차권의 주민등록일자를 2022-10-05로 바로잡은 내용입니다.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 전체 평균 164,625,000원보다 최근12개월 평균 145,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 시세 추세가 -17.2%이므로 신건 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
- 현황 표기 확인. 매각물건명세서 비고에 현황이 ‘101동’으로 표시되어 있어 등기상 에이동과 현황 표기를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 끝나는 사건은 아니다
이 사건의 첫 인상은 보증금 260,000,000원의 임차권 때문에 매우 큰 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 임동언에 관해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 그 다음부터가 중요합니다. 송민·강윤채는 경매개시결정보다 앞선 전입이 있으면서 보증금이 확인되지 않아 별도의 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 145,666,666원의 102.3%이고 최신 거래 149,000,000원과 같습니다. 최근 추세는 -17.2%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “2.6억 임차권이 확약으로 없어졌다”가 아니라, 확약 밖 점유자들의 보증금을 확인하고 실제 승계액을 확정하는 것입니다.
