수원지방법원 2025타경5416. 성남시 중원구 중앙동 롯데캐슬 105동 13층1302호 아파트입니다. 소유자는 최향단이며, 말소기준권리는 2016.07.21. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 임준호 가압류, 중앙콘크리트 주식회사 가압류와 경매개시결정 등은 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 권리와 별도로 볼 필요가 있습니다. 감정가와 최저가가 모두 911,000,000원인 신건이지만, 같은 롯데캐슬의 전용 59.93~59.94㎡ 최근 12개월 거래 평균은 1,015,416,666원, 최신 거래는 1,155,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 89.7% 수준입니다. 다만 같은 기간 실거래 최저가도 900,000,000원이 있어, 평균만 보고 개별 호수의 층·상태 차이를 무시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5416 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 중앙동 710 롯데캐슬 105동 13층1302호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 중원구 희망로 415 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 기준 59.89㎡ · 지하4층 지상16층 중 13층 |
| 소유자 | 최향단 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 911,000,000원 / 911,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙콘크리트 주식회사 / 13,050,343원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸 구조
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 직전 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 확인 전까지 완전히 배제해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 89.7%
롯데캐슬은 545세대, 2012.07.20. 준공 단지이며 비교 대상 면적은 전용 59.89㎡입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 16 | 1,155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 1 | 1,020,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 1,080,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 15 | 1,090,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 3 | 1,040,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 10 | 1,040,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 12 | 960,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 2 | 930,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 15 | 960,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 6 | 930,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 9 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ 기준 | 12건 | 1,015,416,666원 |
최근 12개월 실거래 범위는 900,000,000원~1,155,000,000원이고, 평균은 1,015,416,666원입니다. 현재 최저가 911,000,000원은 이 평균의 89.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 1,155,000,000원입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차 기준 911,000,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 보면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 911,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 2. 가압류 · 임준호 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중앙콘크리트 주식회사 | 10,303,200원 | 10,303,200원 |
| 4. 경매개시결정 · 중앙콘크리트 주식회사 | 13,050,343원 | 13,050,343원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 13,050,343원 | 13,050,343원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 466,086,114원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 433,403,886원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 466,086,114원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 911,000,000원 | 0원 | 466,086,114원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 728,800,000원 | 0원 | 285,708,114원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 583,040,000원 | 0원 | 141,405,714원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설·관공서·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 약 10분 거리에 단대오거리역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지하4층 지상16층 공동주택 중 13층1302호이며 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,301,000원/㎡, 토지면적은 23,509.8㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 911,000,000원으로 비교하면 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 1,015,416,666원과 최신 거래 1,155,000,000원을 우선 보고, 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 최저 거래 확인. 최근 12개월 최저 실거래가 900,000,000원도 존재하므로, 911,000,000원이 모든 거래보다 낮은 가격은 아닙니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입일·확정일자·보증금 여부를 확인하세요.
- 등기 재확인. 2016.07.21. 국민은행 근저당을 말소기준으로 두고, 매각 직전 등기 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 표시되어 있으므로 실제 적용 범위와 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 911,000,000원의 적정성’이 승부처
등기 구조와 배당 추정만 놓고 보면 이 사건은 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 신건 최저가 911,000,000원도 최근 12개월 동일 면적대 평균 1,015,416,666원의 89.7%로 평균 아래입니다. 최신 거래 역시 1,155,000,000원으로 확인됩니다.
다만 최근 12개월 최저 거래가가 900,000,000원이고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 단순히 “평균보다 낮다”는 이유만으로 가격과 권리를 확정적으로 평가하기보다 13층1302호의 실제 점유·내부 상태와 최근 개별 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 현재 자료 기준으로는 권리 인수 부담보다 물건 상태와 점유 확인이 남은 주요 변수입니다.
