* 정원일 임차권의 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 권리의 매수인 인수 해소에 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 문형석의 별도 점유와 미확정 보증금에는 적용되지 않습니다.
인천지방법원 2026타경503579. 숭의역 인근에 위치한 한마음아파트 에이동 11층 1103호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 141,000,000원입니다.
이 사건에서 반드시 이해해야 할 부분은 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 정원일은 2022.06.20. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.17. 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 임차권등기도 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 원칙적으로 낙찰대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 인수 해소에 유효하게 이행되면 정원일의 보증금 부족분을 실질 취득비용에 더하지 않습니다. 문제는 별도로 전입한 문형석입니다. 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않아, 확약서만으로 전체 물건의 인수 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 11층 1103호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 인중로 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.92㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 11층 |
| 소유자 | 박경훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2026.05.06. 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 정원일 · 임차보증금 230,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 점유관계 | 정원일 임차권등기 및 문형석 전입 확인 · 문형석 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2026.05.06. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 죽변수산업협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당은 2022.06.20. 이미 말소되었습니다. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 2017.03.09. 말소됐습니다.
현재 주된 권리분석 대상은 경매개시결정보다 앞선 을구 3번 정원일 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.07.15. 접수되었고, 전입일과 확정일자도 말소기준일보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
정원일의 등기된 주택임차권과 문형석의 별도 전입 사실이 확인됩니다. 보증기관은 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 성명 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 정원일 을구 3번 주택임차권등기 11층 1103호 49.92㎡ 전부 |
전입 2022.06.20 확정 2022.05.17 임차권등기 2024.07.15 |
230,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약서 제출 배당요구 있음. 원칙상 미배당분 91,774,000원 인수이나, 확약 이행 시 실질 인수 0원. |
| 문형석 현황조사·매각물건명세서상 전입자 |
전입 2026.02.23 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인. 별도 인수 위험 확인 필요. 정원일 확약 적용 여부 확인되지 않음. |
대항력은 전입일만으로 최종 확정할 수 없습니다. 실제 주택 인도·점유 및 임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다. 문형석의 보증금은 확인되지 않아 임차보증금 합계나 매수인 인수액에 임의로 더하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 입찰가보다 실질취득이 중요하다
한마음아파트101의 전용 49.7~49.92㎡대 거래를 비교합니다. 전체 거래 8건 평균은 164,625,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 145,666,666원, 최신 거래 149,000,000원, 최근 가격 추세 -17.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 145,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | — | 8건 | 164,625,000원 |
최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 확약서에 따른 주된 임차권 인수 해소가 확실하고 별도 점유자의 인수 위험까지 정리된다는 조건에서는, 최근 거래 평균보다 낮은 가격입니다. 하지만 문형석의 미확정 보증금이 추가될 수 있기 때문에 이를 곧바로 안전한 할인 매수가격이라고 판단할 수 없습니다.
다만 본건은 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 해당 권리의 인수 해소가 유효하게 이행되는 경우 이 금액을 실제 취득비용에 중복 가산하지 않습니다. 결국 확약서의 효력과 별도 점유자에 대한 확인이 가격 판단의 선행 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
아래는 제공된 배당추정에 따른 원칙적인 보증금 배당 계산입니다. 정원일 임차권에 관한 말소동의 확약서의 효력을 반영하기 전의 산술적 인수액을 보여줍니다. 확약 이행 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원이며, 문형석의 미확정 권리 위험은 별개입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 정원일 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 138,226,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
정원일 보증금 원칙상 미배당액은 91,774,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 해소에 유효하게 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구금액을 정원일의 보증금과 별도 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 141,000,000원 | 91,774,000원 | 정원일 확약 이행 시 해당 인수 0원 · 문형석 위험 별도 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 112,800,000원 | 119,579,200원 | 확약 미이행 시 보증금 인수분 증가 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 90,240,000원 | 141,784,320원 | 입찰가가 낮아져도 원칙상 실질취득은 약 2.30억 구조 |
표의 원칙상 인수액은 정원일 보증금의 예상 미배당분입니다. 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 해소에 유효하게 이행되면 이 금액의 실질 부담은 0원입니다. 문형석 보증금은 미상으로 계산에서 제외되어 있으며, 실제 배당은 매각가·집행비용·법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 다회 유찰 이력이 있는 데다 최근 가격도 하락 추세이므로, 확약을 반영한 명목 가격이 낮아 보이더라도 실제 매각 가능성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 11층 1103호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·가스·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 한마음아파트101은 45세대 규모이며 준공일은 2017.01.23.입니다. 소규모 단지인 만큼 비교 거래 표본과 개별 호수의 상태를 함께 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 관련 규제를 확인해야 하는 지역입니다. 공시지가는 2,218,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이 있으므로, 매각 시점의 등록 상태와 매수 후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 전체 거래 표본이 많지 않고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.3회입니다. 최근 거래가격 추세도 -17.2%로 하락 방향이어서 과거 고가 거래에 근거한 매도가격 기대는 경계해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 정원일 임차권등기의 말소 범위, 대항력 및 잔여 보증금 청구에 대한 처리, 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 문형석 별도 조사. 2026.02.23. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 정원일 임차권과의 관계를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
- 총인수액 확정. 정원일의 확약으로 해소되는 금액과 문형석에게 별도로 발생할 수 있는 인수금액을 구분해야 합니다. 정원일의 실질 인수가 0원이라는 사실만으로 물건 전체 인수가 0원인 것은 아닙니다.
- 동·호수 대조. 등기 소재지의 에이동과 매각물건명세서 비고의 101동 표기를 건축물대장·현황조사서·현장 표시와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 매각에 따른 의무관계를 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준 설정. 전체 거래 평균 164,625,000원보다 최근 12개월 평균 145,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 우선 참고하고, 하락 추세 -17.2%를 반영해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자에 대한 인도 절차와 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 별도 점유자는 남는다”
이 물건의 핵심은 최저가 1.41억이 아니라 보증금 2.30억의 선순위 임차권과 이를 해소하는 확약서입니다. 정원일 임차권은 원칙상 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 구조이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다.
그렇다고 물건 전체가 인수 0원의 안전한 경매로 확정되는 것은 아닙니다. 문형석은 말소기준일 전에 전입한 별도 점유자로 조사되었으나 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 이 별도 위험은 정원일의 확약서만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
최근 시세는 약 1.46억이고 최신 거래는 1.49억입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 96.8%라는 가격 차이는 존재하지만, 최근 거래 추세는 -17.2%로 하락하고 있으며 단지 경매물건도 평균 4.3회 유찰된 이력이 있습니다. 확약의 효력이 제대로 확인되지 않으면 실질 취득부담은 보증금 규모인 약 2.30억 구조로 되돌아갈 수 있습니다.
결론적으로 정원일의 확약서 원문과 문형석의 권리관계가 모두 확인되기 전까지는 총인수액이 미확정인 물건입니다. 최저가의 명목 할인보다 확약의 확실한 이행, 별도 점유자 조사, 하락 중인 최근 시세를 함께 검토하는 것이 우선입니다.
