인천지방법원 2026타경503582. 간석동 리더스타워 에이동 14층 1422호, 감정평가 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 이정용이며 2022.03.26 매매를 원인으로 2022.05.17 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 147,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 147,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 김도영은 2022.04.27 주민등록과 점유를 갖추고 2022.04.04 확정일자를 받았으며, 2024.06.20에는 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.30 강동구 압류보다 앞서므로 원칙적인 권리 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 말소동의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 14층 1422호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 임차권 범위 46.09㎡ 전부 · 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 이정용 · 2022.05.17 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
말소기준은 2025.04.30 강동구 압류입니다. 김도영의 주민등록·점유는 2022.04.27이고 주택임차권등기는 2024.06.20이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부 분석상 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있고, 임차인 자료에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 제14층 제1422호 46.09㎡ 전부 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2022.04.27 2022.04.04 | 2024.06.20 우선변제 | 대항력 있음 승계 실질 0원* |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 126,000,000원입니다. 소유권 이전 당시 등기부상 거래가액은 2022년 147,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하는 실거래 비교표본이 아니라 과거 소유권 취득가격입니다. 따라서 이 사건은 감정가가 과거 취득가격보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 말소동의 확약서를 반영하지 않는 원칙적 인수 구조에서는 현재 회차의 룰상 인수액이 23,564,000원이고, 1회 유찰 시 48,411,200원, 2회 유찰 시 68,211,520원으로 증가합니다. 즉 낙찰가만 내려가는 것을 가격 메리트로 읽으면 안 되는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 있으므로 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*을 전제로 별도로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김도영 보증금(우선변제) | 147,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 매수인 인수액은 23,564,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 이 사건 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 리더스타워는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물이며 본건은 14층 1422호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남측에 위치하고, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 집합건축물대장상 사용승인일은 2007.05.17이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측·동측 광대로와 남측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김도영 임차권에 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다.
- 임차권 범위 확인. 김도영의 임차권은 제14층 제1422호 46.09㎡ 전부, 보증금 147,000,000원으로 등기되어 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차의 배당 계산상 김도영에게 123,436,000원이 배당되고 23,564,000원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 부분이 매수인 인수 위험입니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 룰상 인수액 48,411,200원, 2회 유찰 시 68,211,520원으로 증가하므로 낙찰가 하락만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재·폐문 상태였고 자세한 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 검토. 감정가·최저가 126,000,000원과 과거 소유권 거래가액 147,000,000원만으로 현재 시세 대비 가격 우위를 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서의 적용범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 더 중요하다”
이 물건의 표면적인 권리구조는 까다롭습니다. 김도영의 전입·점유는 2022.04.27, 확정일자는 2022.04.04, 임차권등기는 2024.06.20이고 보증금은 147,000,000원입니다. 말소기준 2025.04.30보다 명확히 앞서기 때문에 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권은 확약 이행을 전제로 실질 인수 0원*으로 반영할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서의 정확한 적용범위와 실제 말소 가능성을 원본에서 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 현재 시세를 뒷받침할 비교 근거 없이 감정가 126,000,000원만으로 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
