인천지방법원 2026타경503626. 인천 부평구 부평동 씨티원 12층 1208호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 남정환이며, 2021년 4월 19일 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액 역시 165,000,000원입니다.

권리분석의 중심은 오래된 근저당이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인과 보증기관의 확약서입니다. 과거 신한은행·우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 지정된 권리는 2022년 11월 22일 상주시 압류입니다. 그런데 임차인 서민지의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 3월 19일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023년에 이루어졌다는 사정만으로 매수인의 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022년 11월 22일 상주시 압류입니다. 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 근로복지공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 부평구 압류와 과거 은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.

다만 임차인 서민지는 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기일이 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 소멸한다고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서는 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 인수 구조를 바꾼다

실제 임차인은 서민지 1명입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권과 서민지의 임차보증금을 별개의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약서가 적용되지 않는 다른 임차권이나 점유관계가 확인된다면 별도로 분석해야 합니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 서민지 1명입니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

위 배당은 제시된 예상배당 순서에 따른 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차인 보증금의 대위·승계 관계 역시 중복 회수로 해석하지 않습니다.

신건 가격으로 매각되더라도 집행비용이 먼저 차감되므로 임차보증금은 전액 배당되지 않습니다. 명목상 부족액은 3,110,000원입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 매수인 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 다르다

다만 확약 적용에 따른 인수 해소와 시세 대비 저렴함은 서로 다른 문제입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 165,000,000원의 감정가가 적정한지, 또는 유찰 이후 최저가에 실질적인 가격 메리트가 생기는지는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 공적 압류·배당 위험

등기부에는 상주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류가 확인됩니다. 부평구 압류는 2025년 6월 20일 이미 말소됐습니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 문제와 실제 매각대금에서 조세·공과금 등이 우선 배당되는 문제는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평여자고등학교 북동측 인근으로, 주변에는 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1208호입니다. 공동주택(도시형생활주택·원룸형아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 40미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등으로 지정돼 있습니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 대형 아파트와 달리 원룸형 도시형생활주택의 수요와 거래 특성을 고려해야 합니다. 실거래 사례를 직접 대조해 적정 매입가격과 향후 매도 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권에 적용되는지, 대항력 포기 및 보증금 인수 책임 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 명세서 대조. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 확약서 제출 문구를 함께 검토하세요. 임차권등기 말소 절차와 조건도 확인 대상입니다.
• 실제 임차인 확인. 서민지의 점유·전입·배당요구 관계와 인도 가능 시점을 확인하세요. 주택도시보증공사의 청구채권을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 공적 채권 확인. 상주시·국민건강보험공단·부천시 압류와 당해세 해당 여부를 확인하고 실제 배당 및 부담 관계를 검토하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 원룸형 도시형생활주택의 최근 실거래, 층별 거래가격, 임대수요와 환금성을 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요.
• 관리비·점유 확인. 미납 관리비 가운데 매수인이 부담할 수 있는 부분이 있는지 확인하고, 임차권등기와 별개로 실제 점유자 및 인도 절차를 점검하세요.
• 입찰서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 최신 매각공고를 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 인수를 해소해도, 가격 검증은 남는다”

이 사건은 단순한 후순위 임차권등기 물건이 아닙니다. 임차인 서민지는 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했으며, 보증금도 165,000,000원으로 신건 최저가와 같습니다. 일반적인 배당계산대로라면 신건에서도 3,110,000원의 미배당액이 발생하고, 유찰 시에는 그 금액이 더욱 커집니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 사정이 있습니다. 확약이 해당 임차권의 매수인 인수 문제를 유효하게 해소한다는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 이 전제가 원본 확인을 통해 충족되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.

그다음은 가격입니다. 감정가와 임차보증금이 모두 1.65억이라는 사실만으로 해당 원룸형 도시형생활주택의 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 권리는 확약서 원본으로, 가격은 최근 실거래로 검증하는 사건입니다. 확약의 효력이 확인되기 전에는 보증금 인수 가능성을 배제하지 말아야 하며, 확인된 이후에도 환금성과 실거래 시세를 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.