인천지방법원 2026타경503646. 검암동 우리하이빌 1동 205호, 전용 69.19㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 연립주택이고, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층입니다. 소유자는 나영순이며 2022.08.22 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 진행한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 2022년부터 이어진 김상현의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.17, 전입과 점유개시는 2022.07.22이고, 보증금은 205,000,000원입니다. 2024.08.08 임차권등기도 마쳤으며, 2026.05.11 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙적인 배당 산식만 보면 신건에서도 보증금 일부가 미배당되어 매수인 인수액이 생기지만, 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 612-6 우리하이빌 1동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(공부상 연립주택) · 전용 69.19㎡ · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 나영순 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상현 | 제2층 제205호 69.19㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2022.07.22 | 2022.06.17 | 대항력 있음 우선변제 확약 실질 0원 |
이 확약은 김상현 임차권에 적용되는 판단입니다. 본건에는 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖에서 별도로 남는 임차인 인수위험은 없습니다. 과거 등기된 근저당권들은 모두 이미 말소된 상태이고, 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2026.05.11 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.01억도 최근 시세 이상
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해 봐야 합니다. 우리하이빌의 시세 데이터상 최근 12개월 평균은 179,000,000원, 최신 거래는 2022.11 · 150,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 75.64㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 69.19㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2021.07 | 75.64㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 179,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 188,333,333원 |
최저가는 전체 평균 188,333,333원보다도 높고, 최근 12개월 평균 179,000,000원과 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세가 -13.5%로 나타나므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 신건 201,000,000원에는 시세 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김상현 보증금 | 205,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김상현 보증금 부족분은 7,614,000원으로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당산식상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 7,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 47,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 78,960,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울중학교 북측 인근으로, 주변에 다세대·연립주택·다가구주택·근린생활시설·공원·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 205호이며 사용승인일은 2008.07.30입니다. 위생·급배수·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,665,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우리하이빌은 18세대이며 시세 데이터의 거래 표본은 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 33.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 김상현 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 근거하므로, 입찰 전 확약의 적용 대상과 이행 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 201,000,000원은 최근 12개월 평균 179,000,000원의 112.3%입니다. 권리가 정리돼도 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다.
- 하락 추세 확인. 시세 추세가 -13.5%로 나타납니다. 전체 평균 188,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 매각가는 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원입니다. 배당산식상 임차인 미배당액은 커지지만, 확약 반영 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 현황 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 정리, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제 배당 산식도 신건에서 7,614,000원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김상현 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액 201,000,000원은 최근 12개월 평균 179,000,000원의 112.3%이고 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 시세 추세도 -13.5%입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 확약 원문 확인이 승부처입니다.
