인천지방법원 2026타경503651. 인천 남동구 간석동 청양빌라 108동 102호, 전용 41.67㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서효정이며, 2022년 3월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 120,000,000원입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 120,000,000원입니다. 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 67,000,000원입니다. 그러나 임차인 곽재준의 보증금 역시 120,000,000원이고, 전입신고 및 점유개시가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 함께 있습니다. 말소동의만으로 임차인의 대항력과 잔여보증금 청구까지 소멸하는지, 확약서의 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권

기존에 설정되었던 근저당권들은 해지 또는 종전 경매 매각으로 말소되었습니다. 2021년 임의경매 매각 당시 광양시 압류와 기존 가압류도 함께 말소된 것으로 확인됩니다.

현 경매의 말소기준권리는 2025.12.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 곽재준의 임차권은 이보다 먼저 성립한 대항력과 확정일자에 기초하므로 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

곽재준은 실제 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기와 임차인 내역은 동일한 보증금에 관한 것이므로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자이며, 신청채권액 120,000,000원을 임차보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 최근 비교가격보다 높은 신건

청양빌라108동의 거래자료는 전용 41.67㎡ 기준입니다. 확인된 거래는 2022년과 2024년 각 한 건이며, 최신 확인 거래는 2024년 3월의 55,000,000원입니다. 최근 비교지표도 55,000,000원으로 집계되어 있지만, 거래시점이 2024년이므로 이를 2026년 현재의 실시간 시세로 단정해서는 안 됩니다.

전체 거래 평균은 87,500,000원이지만, 과거 120,000,000원 거래가 포함되어 가격 수준을 높이고 있습니다. 반면 최신 확인 거래는 55,000,000원이고 최근 거래와 이전 거래 간 가격 변화율은 -54.2%입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래 이후 시차가 있어 현재 시세 확인은 필요하지만, 확인된 거래 흐름은 뚜렷한 하락 방향입니다.

현재 최저가 67,000,000원은 최근 비교가격의 121.8%입니다. 따라서 확약으로 인수 위험이 완전히 해소되더라도 신건 가격 자체가 최근 확인된 거래보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인 우선배당 후 신청채권자 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 미배당액은 확약 효력과 구분하여 표시한 배당 시뮬레이션상의 금액입니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 인수형은 가격이 내려가도 총액이 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 잔여보증금 인수가 유지되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 매각대금에서 배당되는 금액도 감소합니다. 그 결과 매수인의 인수 부담이 늘어나 실질취득액은 임차보증금 수준에 머무르게 됩니다.

실질취득액은 각 회차의 최저가와 예상 인수 부족액의 합계입니다. 확약서에 따른 인수 해소가 확인되지 않는 경우의 시뮬레이션이며, 집행비용 차이로 회차별 합계에 소폭 차이가 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 신명여자고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이고, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표에 기재된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 청양빌라108동은 8세대이며 준공일은 1995.12.11입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건으로, 가격 편차가 크고 최근 거래 이후 시차가 있어 매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 기타. 외벽에는 청양10차 108동으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에 별도등기가 있으나 효력이 없다는 내용이 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 11번 임차권등기뿐 아니라 임차인의 대항력 및 잔여보증금 인수청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 해당 내용이 유효하게 확인되면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
• 임차인과 보증기관의 권리관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차인의 보증금이 동일한 120,000,000원인 만큼 보증금 반환, 권리승계 및 배당관계를 대조하여 중복 채권으로 해석하지 않아야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 국민건강보험공단 압류 등 체납 관련 사항이 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 예상배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최신 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2024.03의 55,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 이 금액의 121.8%이며 거래 추세도 -54.2%로 나타납니다. 주변 유사 다세대의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 방문 및 현황조사 원본 대조를 통해 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 건물 상태 및 관리비. 내부 상태, 누수, 설비 상태, 관리비 체납 여부를 확인하고 예상 취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서 원문, 배당요구 및 등기부의 최신 발급본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”

이 물건의 핵심은 저렴해 보이는 67,000,000원의 최저가가 아닙니다. 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 신건 기준 미배당 보증금은 54,606,000원으로 추정됩니다. 이 금액의 인수가 유지된다면 실질취득액은 121,606,000원 수준이며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 전체 부담은 보증금 수준에 머무릅니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 변수입니다. 확약서 원문을 통해 해당 임차인의 대항력 및 잔여보증금 청구 포기까지 유효하게 확인된다면, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 반대로 그 효력을 확인하지 못한 상태에서는 예상 인수액을 배제해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신중한 검토가 필요합니다. 확인된 최근 비교가격은 55,000,000원이며, 최저가 67,000,000원은 이보다 높은 121.8%입니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 87,500,000원만을 근거로 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 거래 추세 역시 -54.2%로 하락한 상태입니다.

결론적으로 확약서의 인수 해소 범위를 원문으로 확인하고, 최근 실거래 및 현재 점유 상태를 재검증하는 것이 선행되어야 합니다. 해당 임차인의 인수가 해소되는 경우에도 신건 가격의 매력은 별도로 판단해야 하는 물건입니다.