인천지방법원 2026타경503677. 인천 미추홀구 숭의동 더원씨티 8층 803호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자는 오승훈이고 2022.06.23 매매를 원인으로 2022.07.08 소유권이전이 접수됐으며 거래가액은 230,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
유범선은 임대차계약일 2022.06.18, 확정일자 2022.06.20, 주민등록·점유개시일 2022.07.05이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 전입·점유가 앞서며, 제공된 권리판정상 대항력 있음으로 분류됩니다. 2023.11.23에는 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구 및 우선변제권 행사도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503677 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 8층 803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석정로102번길 9-11 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 8층 803호 · 59.195㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 · 사용승인 2016.04.07 |
| 소유자 | 오승훈 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.02.07 갑구 8번 압류입니다. 이후 2025.11.14 압류와 2026.05.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 유범선의 주민등록·점유개시는 2022.07.05로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 데이터상 매각으로 소멸 표시가 되어 있지만, 보증금이 전액 배당되지 않는 한 대항력에 따른 미회수 보증금 부담을 따로 봐야 합니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 유범선 | 2022.07.05 · 8층 803호 59.195㎡ 전부 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| SOLIMAN REVAN MOHAMED SOLIMAN | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
| ABDELRAHMAN EBTESAM ABDELFATAH ELSAYD | 2025.10.15 | 미상 | 대항력 없음 |
조사상 확인되는 관계는 세 명입니다. 유범선은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 보증금 230,000,000원의 임차권자입니다. 나머지 두 명은 현황조사상 2025.10.15 전입이며 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 두 명 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·계약관계와 명도 범위는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 94.2%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
더원씨티는 12세대이며 사용승인일은 2016.04.07입니다. 제공된 동일 면적대 실거래는 모두 2021.07~2022.10 사이에 있고, 최신 거래는 2022.10 · 237,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 215,400,000원, 전체 6건 평균은 207,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.91㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.07 | 59.71㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.2㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.71㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.195㎡ | 5건 | 215,400,000원 |
최저가 203,000,000원만 놓고 계산한 값은 최근 12개월 평균의 94.2%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 최저가만의 비율입니다. 신건에는 30,642,000원의 인수액이 예상되므로 실제 가격 메리트 판단에 94.2%를 그대로 사용할 수 없습니다. 유범선 보증금 230,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 215,400,000원보다 높습니다. 다만 최신 거래 237,000,000원보다는 낮고, 제공된 최근·과거 거래 추세는 +27.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 유범선 보증금 | 230,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 203,000,000원 가정에서 유범선 보증금 중 30,642,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 청구금액 230,000,000원 기준 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 203,000,000원 | 30,642,000원 | 낙찰가 외 미배당 보증금 인수 발생 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 70,673,600원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 확대 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 102,698,880원 | 낙찰가가 크게 낮아져도 보증금 부담이 남음 |
⑥ 추가 권리·등기 체크
- 민간임대주택등기. 2022.07.14 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 데이터상 별도의 소멸 표시가 없으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세무서 압류. 2023.02.07 강서세무서장 관련 압류가 말소기준권리이며, 2025.11.14 양천세무서장 관련 압류는 그 뒤입니다. 두 압류 모두 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
- 주택임차권. 유범선의 임차권등기는 2023.11.23 접수됐지만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2022.07.05입니다.
- 신청채권자. 2026.05.11 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구금액은 230,000,000원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의1,3동행정복지센터 북측 인근이며 아파트·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남서측 소로를 통해 석정로 등 간선도로에 연결되고 인근에 버스정류장과 전철1호선 도원역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다. 토지는 소로각지 조건입니다.
- 규모. 더원씨티는 12세대이고 사용승인일은 2016.04.07입니다. 제공된 실거래는 6건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 203,000,000원만 보지 말고 유범선 보증금 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 70,673,600원, 2회 유찰 시 102,698,880원으로 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 시세 재확인. 최신 실거래가 2022.10이므로 2026.10.12 매각기일과 시차가 큽니다. 입찰 직전 최신 거래 확인이 중요합니다.
- 점유 확인. 2025.10.15 전입한 두 명은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 법적 효과를 확인해야 합니다.
맺으며 — “203,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 유범선의 보증금은 230,000,000원이고, 주민등록·점유개시일은 말소기준권리보다 빠른 2022.07.05입니다. 신건에서도 배당 후 30,642,000원의 인수액이 남습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 94.2%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
최근 12개월 평균은 215,400,000원, 최신 거래는 237,000,000원이고, 거래 추세 수치는 +27.5%입니다. 실질취득 부담은 최근 12개월 평균보다 높은 영역에 놓이는 반면 최신 거래보다는 낮은 범위입니다. 더구나 최신 거래 자체가 2022.10이어서 2026년 매각 시점의 정확한 시장가격을 대신하기에는 시차가 있습니다.
결론은 “유찰을 기다리면 자동으로 싸지는 물건”이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형 오피스텔입니다. 이 사건에서는 입찰가보다 먼저 보증금 회수 구조·실질취득 부담·현재 시세를 함께 확인해야 합니다.
