인천지방법원 2026타경503705. 인천 남동구 간석동 ‘웰스하임’ 12층 1204호, 전용 18.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오승훈으로 2022.05.13 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 경매에서 중요한 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 뒤의 남동구 압류, 양천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 강동재는 2022.04.13 확정일자, 2022.04.29 전입·점유로 말소기준일보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 최저가 74,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 뺀 72,268,000원이 배당되고, 27,732,000원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 강동재 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석 규칙상 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심

강동재의 전입·점유와 확정일자는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 있는 임차인입니다. 실제 배당 추정에서도 보증금 100,000,000원 중 72,268,000원만 배당되어 27,732,000원이 부족합니다. 하지만 이 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

임차인 현황

강동재의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 27,732,000원이지만 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. SARHOUR HALIMA는 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 7,400만원은 최근 시세 위

웰스하임은 182세대, 2014.05.30 준공이며 이 물건과 같은 전용 18.97㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 70,958,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본인 최근 12개월 6건 평균 71,833,333원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 74,000,000원은 이 최근 평균의 103.0%입니다.

최신 거래는 2026.07의 71,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 71,833,333원입니다. 반면 이 사건 감정가·최저가는 74,000,000원으로 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 전체 12건 표본의 최고 거래가도 74,000,000원이어서, 현재 신건 가격은 최근 실거래 범위의 상단에 놓여 있습니다.

제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 59,200,000원, 2회 유찰 시 47,360,000원입니다. 강동재 임차권의 룰상 미배당 인수액은 각각 42,265,600원, 53,892,480원으로 늘어나지만, 강동재에 대한 말소동의 확약을 적용하면 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 한 유찰 시 실질취득액도 최저매각가를 따라 내려가는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

배당 계산상 강동재 보증금의 부족분은 27,732,000원으로 룰상 매수인 인수액에 해당하지만, 임차권등기 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (등기·토지·실거래 기준)

• 용도. 사건상 용도는 아파트이며 대상 전용면적은 18.97㎡입니다. 웰스하임은 182세대, 2014.05.30 준공입니다.
• 토지. 대지 면적 973.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 평지·사다리형, 도로접면은 광대소각입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·방화지구· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 시가지경관지구가 저촉됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,542,000원입니다.
• 거래성. 전용 18.97㎡ 실거래 12건이 확인되고 거래가는 68,000,000원에서 74,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 6건 평균은 71,833,333원입니다.
• 경매 이력 지표. 웰스하임 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 강동재 임차권의 실질 인수 0원 판단을 지탱하는 핵심 자료입니다. 강동재 임차권등기 말소의 대상·조건·이행주체를 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약의 적용 범위 구분. 확약은 강동재에게만 적용됩니다. SARHOUR HALIMA에게 확장되는 확약으로 보아서는 안 됩니다.
• SARHOUR HALIMA 점유관계 확인. 2025.01.23 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 강서세무서장·남동구·양천세무서장 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 점검. 신건 74,000,000원은 최근 12개월 평균 71,833,333원의 103.0%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 유찰 시 재계산. 제공 시나리오상 1회 유찰 59,200,000원, 2회 유찰 47,360,000원입니다. 확약이 그대로 적용된다면 실질 인수 0원 기준으로 가격 구조가 크게 달라집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 아직 시세 위”

이 사건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 기준 27,732,000원이 미배당되는 고위험 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 강동재 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

그 다음 판단은 가격입니다. 실질 인수를 0원으로 반영하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 74,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균은 71,833,333원, 최신 거래는 71,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 103.0%입니다. 최근 가격 추세가 +2.5%로 하락장은 아니지만, 현재 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리의 주된 인수 문제는 확약으로 해소되지만, 신건 가격은 시세 상단이라는 점이 이 사건의 결론입니다.