인천지방법원 2026타경503728. 부평동 엠타워7 제2층 제209호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이규성이며, 2022년 12월 12일 매매를 원인으로 2023년 1월 2일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 245,000,000원입니다.

이번 사건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 부평구 압류입니다. 그런데 안유겸의 임차권등기는 그보다 앞선 2023년 10월 10일에 완료됐고, 전입과 점유도 2022년 12월 12일에 시작됐습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 일반 후순위 권리와는 다르게 봐야 합니다. 매각물건명세서 역시 해당 주택임차권등기를 인수권리로 표시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시하고 있습니다.

이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 선순위 임차권이 원칙적으로 얼마의 부담을 만드는지 확인하고, 확약서가 그 부담을 어느 범위까지 제거하는지 살펴본 다음, 확약 대상이 아닌 추가 점유자의 권리관계를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

등기부상 과거 신한은행 근저당권(채권최고액 60,000,000원)은 2022년 12월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 순서는 안유겸 임차권등기 → 부평구 압류 → 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

안유겸은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 확약서가 없다면 신건 배당 추정액 200,344,000원을 제외한 39,656,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

정도겸은 후순위 전입자로 조사됐지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 안유겸의 보증금에 정도겸의 미상 금액을 임의로 더하거나, 안유겸에 대한 확약으로 정도겸의 권리까지 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 배당과 실질취득 — 확약 전후를 구분해야 한다

신건 최저매각가인 204,000,000원에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 아래 표는 제출된 확약에 따른 실질 인수 해소를 반영하기 전의 원칙적인 배당 계산입니다.

집행비용은 3,656,000원으로 추정한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 안유겸 보증금 사이의 대위·승계 관계는 최종 배당원본에서 확인해야 하며, 동일한 보증금 채권을 별개의 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰과 인수액의 관계

확약이 적용되지 않는 일반적인 선순위 임차권 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액은 큰 폭으로 감소하지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 안유겸에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 해소되므로, 회차별 낙찰가 하락이 실제 취득 부담 감소로 이어질 수 있습니다.

다만 동일 건물의 확인된 실거래 비교가격이 없어 신건 204,000,000원이나 유찰 후 가격이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 과거 취득가액 245,000,000원은 현재 시장가격을 대체하는 지표로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부원초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 인천1호선 부평시장역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016.12.09 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제2층 제209호입니다. 위생·급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 서측과 남측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 실제 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성을 갖춘 오피스텔이나, 현재 확인된 실거래 비교자료만으로는 적정 매도가나 회수 가능 가격을 산정할 수 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 안유겸 임차권의 대항력 포기, 잔여 보증금 인수 면제, 등기 말소 조건이 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 검증. 안유겸의 임차권등기와 전입·확정일자, 배당요구 내역을 대조하고 확약이 적용되지 않을 경우의 인수액도 별도로 검토해야 합니다.
• 추가 점유자 정도겸 조사. 보증금, 실제 임대차계약, 점유 원인, 배당요구 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 안유겸에 대한 확약은 정도겸의 권리를 소멸시키는 근거가 아닙니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권액 240,000,000원과 안유겸 임차보증금 240,000,000원 사이의 대위·승계 관계를 확인해 중복 채권 계산을 방지해야 합니다.
• 실질취득 계산. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가와 선순위 임차보증금 미배당액을 합산해야 합니다. 확약이 유효하면 안유겸 임차권 인수액은 실질 0원으로 보되, 추가 점유자의 위험은 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물가격을 확인하기 전에는 최저가가 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유 주체와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도명령 또는 명도 절차의 필요성을 검토해야 합니다.
• 체납 및 원본 대조. 공용 관리비 체납, 당해세, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 확약서 원본을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”

이 물건의 핵심은 안유겸의 선순위 주택임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 보증금 240,000,000원이 최저매각가 204,000,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 신건에서도 39,656,000원의 원칙상 인수액이 발생합니다. 유찰되더라도 실질취득액은 보증금 240,000,000원 부근에 머물게 됩니다.

그러나 제출된 확약에 따라 안유겸 임차권의 대항력 포기 및 말소가 유효하게 처리되면, 해당 임차권의 인수 부담은 실질 0원으로 해소됩니다. 이 차이가 물건의 위험 구조를 바꾸는 결정적인 요소입니다.

남은 과제는 확약서 원본의 효력과 추가 점유자인 정도겸의 계약·보증금 확인입니다. 정도겸의 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금이 미상이며, 안유겸에 대한 확약으로 그 위험까지 없어진다고 볼 수 없습니다. 또한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 204,000,000원의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

안유겸 임차권은 확약으로 해소 가능하나, 추가 점유자와 확약 범위 검증은 필수입니다. 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라, 확약의 효력과 별도 점유관계를 명확히 한 뒤 적정 입찰가를 판단해야 하는 오피스텔입니다.