* 확약에 따른 대항력 포기 및 인수채무 해소가 확인되지 않은 상태의 일반 배당 시뮬레이션입니다. 해당 임차인에 대한 유효한 대항력 포기·임차권등기 말소 및 인수 해소가 확인되면 실질 인수액은 0원으로 달라집니다.

인천지방법원 2026타경503747. 인천 미추홀구 도화동 도화두손지젤시티 비동 501호 오피스텔입니다. 소유자 박소연이 2022년 5월 거래가 112,000,000원에 취득했고, 2022년 8월 조유상 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김경수 근저당, 주택임차권등기, 압류와 가압류 등이 이어졌으며 주택도시보증공사가 청구금액 110,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 등기부의 말소기준보다 앞선 임차인의 전입일입니다. 임차인 김진웅은 2022.05.19 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 조유상 근저당은 그보다 늦은 2022.08.02에 설정됐습니다. 따라서 임차권등기가 근저당 이후에 이뤄졌다는 사실만으로 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

특히 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 이 사건의 실질적인 인수위험을 바꿀 수 있는 중요한 서류입니다. 입찰 전 확약서 원본의 당사자, 포기 대상 권리, 말소 조건 및 잔존 보증금의 매수인 인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인

기존 하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 을구 3번 조유상 근저당으로, 을구 4번 김경수 근저당과 갑구의 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 김경수가 신청했던 별도의 임의경매개시결정도 이미 말소됐습니다.

그러나 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실과 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서의 구체적인 효력까지 확인해야 매수인이 실제 부담할 금액을 확정할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 110,000,000원의 처리

확정일자와 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 김진웅 1명이며, 임차보증금과 보증기관의 청구금액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권과 보증금 사이의 대위·승계 관계는 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 크게 줄지 않는다

확약에 의한 인수 해소가 인정되지 않는 일반 배당 시나리오에서 보증금 110,000,000원이 우선배당 대상입니다. 신건 최저매각가 94,000,000원에서 집행비용 추정액 2,092,000원을 공제하면, 임차인 예상배당액은 91,908,000원입니다.

이에 따른 보증금 부족액은 18,092,000원이며, 대항력이 유지된다면 매수인 인수 가능액이 됩니다.

유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 대항력이 유지되는 임차인의 배당액도 감소하면서 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락분만 보고 취득원가가 크게 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

회차별 예상 인수액은 확약에 의한 인수 해소를 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 실제 인수액은 확약서의 효력, 최종 배당 및 매각조건에 따라 달라집니다. 인수가 유효하게 해소된다면 해당 임차인의 잔존 보증금을 매수인이 부담하지 않는 것이 핵심적인 차이입니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따라 집행비용 2,092,000원과 임차인 우선배당 91,908,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 후순위 채권자 예상배당은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 금액은 채권최고액 기준이며, 보증기관 청구와 임차보증금의 실질적인 중복·승계 관계 및 최종 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 가격 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

이 사건에서 감정가는 94,000,000원이고 소유자의 과거 취득 거래가액은 112,000,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현재 시세를 직접 입증하지 않습니다.

특히 선순위 임차보증금의 인수가 유지되는 경우, 신건 실질취득 추정액은 112,092,000원입니다. 따라서 감정가 94,000,000원만을 기준으로 할인 여부를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 서화초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 1호선 제물포역 등이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.02.12 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m, 남서측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·도화도시개발구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,856,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 관련 이력이 기재되어 있습니다. 지정 대상과 기간 및 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 임대수요와 매매 거래가격의 확인이 중요합니다. 본건은 대항력 있는 주거 임차권이 설정된 물건이므로 임차권 정리 여부가 향후 처분과 점유 확보에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 을구 5번 임차권등기뿐 아니라 대항력 행사 및 미배당 보증금 인수까지 해소하는지, 효력 발생 조건과 권리승계 관계를 확인해야 합니다.
• 임차인의 대항력. 김진웅의 전입·점유 개시일과 확정일자가 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 임차권등기의 말소 여부와 별개로 권리 포기 또는 소멸 근거를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복청구 확인. 주택도시보증공사의 청구액 110,000,000원과 임차인 보증금 110,000,000원의 대위·승계 및 배당 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 비교. 확약 효력이 확인되지 않으면 신건 기준 낙찰가 94,000,000원에 인수 가능액 18,092,000원을 가산한 112,092,000원을 중심으로 검토해야 합니다. 유찰 후에도 보증금 인수가 증가할 수 있습니다.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래, 최신 실거래 및 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고 명도 및 이사 협의에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 부천시와 서인천세무서의 압류가 등기되어 있으므로 체납 관련 사항을 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 확약서 원본을 대조하고, 매각조건 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,400만원짜리 물건인가, 1.1억원대 취득인가”

이 사건은 최저가보다 선순위 임차보증금과 확약서의 법적 효력이 더 중요한 오피스텔 경매입니다.

임차인 김진웅의 보증금은 110,000,000원이며 전입·점유 개시일이 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 확약에 따른 인수 해소가 확인되지 않는다면, 신건 매각 시 예상 미배당 보증금 18,092,000원을 감안한 실질취득 추정액은 112,092,000원입니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기와 임차권 말소를 유효하게 보장하고 매수인의 인수채무를 해소하는 것으로 확인된다면, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 달라집니다. 이 차이를 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 입찰 여부를 판단하는 것은 위험합니다.

결론은 확약서 효력과 실제 인수액을 먼저 확정하고, 그다음 최근 실거래가와 비교하는 것입니다. 현재는 인수 해소의 범위와 시장가격이 확인되지 않아 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 취득원가가 충분히 낮아진다고 볼 수도 없습니다.