인천지방법원 2026타경503781. 부평동 헤리움노블레스 7층 705호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 사건 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.03.31 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 125,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “최저가가 얼마인가”보다 김현희의 선순위 임차관계를 어떻게 처리하느냐입니다. 김현희는 2022.03.14 확정일자를 받고 2022.03.31 주민등록·점유를 시작해, 말소기준으로 제시된 2023.02.07 압류보다 앞섭니다. 보증금도 125,000,000원이라 확약이 없다면 신건 매각가 73,000,000원보다 커 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 지하2층·지상15층 건물 내 제7층 제705호 · 사용승인일 2014.05.13 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장 압류로 제시돼 있습니다. 김현희의 주민등록·점유개시일은 2022.03.31, 확정일자는 2022.03.14로 그보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 이후 2023.11.13 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 2022.03.31 | 125,000,000원 | 2022.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 말소동의 확약 · 실질 0원 |
| 박시은 | 2025.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
박시은은 2025.12.22 전입으로 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 현재 주어진 권리순서상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 김현희의 말소동의 확약은 김현희의 임차권등기에 적용되는 것으로, 다른 점유관계와 혼동해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 73,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 전체 평균이나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세도 확인되지 않으므로 신건 가격의 시장 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 김현희 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현희 보증금 부족분은 53,714,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 그대로 더하지 않습니다. 실질 인수는 0원으로 보고, 신건 기준 실질취득은 73,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구청 남측 인근이며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 부평구청역(7호선·인천1호선), 부평시장역(인천1호선), 버스정류장이 인근에 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2014.05.13입니다.
- 도로. 서측으로 약 40미터 내외 부평대로, 동측으로 약 8미터 내외 길주남로6번길과 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있고, 부평동 431-15는 철도보호지구도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 핵심적으로 의존합니다.
- 김현희 임차관계 확인. 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022.03.14, 주민등록·점유 2022.03.31, 임차권등기 2023.11.13을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 박시은 점유 확인. 2025.12.22 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 상황을 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 73,000,000원의 적정성은 별도 시세조사가 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 오피스텔이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 실제 이용·대출·세금 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.25억”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로만 보면 최저가 73,000,000원에 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수위험이 큰 사건입니다. 실제 배당표에서도 김현희 보증금 가운데 53,714,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다.
따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 73,000,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소동의 확약서의 적용 여부를 원본으로 확인하고, 73,000,000원의 시장가격 적정성을 따로 검증하는 것입니다.
