인천지방법원 2026타경503807. 부평동 노블렌스오피스텔 5층 505호, 임차권등기상 범위는 19.27㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 조석훈이고, 2022년 7월 28일 매매를 원인으로 2022년 9월 8일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 75,000,000원입니다. 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2026년 5월 13일 강제경매개시결정입니다.
문제는 그 기준보다 앞선 임차권입니다. 김하얀은 임대차계약일이 2022년 7월 28일, 확정일자 2022년 7월 29일, 전입·점유개시일 2022년 8월 17일로 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 떠안는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 보증금 75,000,000원 중 56,556,000원만 배당되고 18,444,000원이 미배당으로 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되는 동시에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 김하얀 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 확약의 적용 범위는 이 임차권에 한정해 판단해야 하며, 확약 밖의 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 인수위험은 따로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김하얀 1명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 182-3 노블렌스오피스텔 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 505호 · 임차권등기 범위 19.27㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.28 매매 · 2022.09.08 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심
이 사건은 기존 근저당이 이미 말소된 뒤 강제경매가 시작됐기 때문에, 데이터상 말소기준권리는 2026.05.13 강제경매개시결정입니다. 반면 김하얀의 전입·점유는 2022.08.17로 훨씬 빠르고, 확정일자도 2022.07.29입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태로 분석됩니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하얀 | 주거(임차권등기) 5층 505호 19.27㎡ 전부 | 75,000,000원 | 2022.08.17 2022.07.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 미배당은 커진다
확약을 제외한 원래 대항력 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액, 즉 매수인 인수 가능액이 커집니다. 현재 회차 18,444,000원, 1회 유찰 시 29,835,200원, 2회 유찰 시 38,948,160원입니다. 따라서 이 유형은 최저가가 낮아지는 것만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 다만 본건은 말소동의 확약서를 적용하므로 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 가능액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 58,000,000원 | 18,444,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 46,400,000원 | 29,835,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 37,120,000원 | 38,948,160원 | 실질 인수 0원 |
가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정평가액과 현재 최저가는 58,000,000원이지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 기준이 제시돼 있지 않으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리상 확약 효과와 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 1. 임차인 김하얀 보증금 | 75,000,000원 | 56,556,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 김하얀의 미배당액은 18,444,000원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지상 14층입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역(지하철 1호선) 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 위치해 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 세장형이고 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측과 남측으로 폭 약 35미터 및 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래 제한. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 권리분석의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 5번 김하얀 임차권등기와 정확히 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약 효과는 해당 임차권에만 적용합니다. 다른 점유자나 임차인이 별도로 확인될 경우 그 권리는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김하얀의 보증금은 75,000,000원, 전입·점유일은 2022.08.17, 확정일자는 2022.07.29이며 배당요구도 확인됩니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 계산상 미배당은 18,444,000원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격은 별도 검증. 권리 부담이 해소된다는 사실과 최저가 58,000,000원이 시세보다 유리하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.12입니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘대항력’보다 ‘확약서’를 읽어야 한다
표면만 보면 위험한 물건입니다. 김하얀의 보증금은 75,000,000원이고, 전입·점유가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있으며, 현재 최저가 58,000,000원으로 매각되면 배당 후 18,444,000원이 남습니다. 유찰될수록 그 미배당액은 29,835,200원, 38,948,160원으로 커집니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인의 전체 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건의 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 예외가 있습니다. 그 확약을 김하얀 임차권에 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 58,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 확약 대상과 효력이 원문에서도 동일하다는 전제 아래 성립합니다.
가격 판단은 별도로 남습니다. 실거래 비교 없이 감정가 58,000,000원만으로 가격 우위를 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 “권리상 확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음”인 사건입니다.
